서울남부지방법원 2026타경3204. 서울 강서구 화곡동 프라임캐슬B동으로 확인되는 전용 27.25㎡ 다세대주택입니다. 2020.07.21 사용승인된 지상 5층 건물의 3층 302호이고, 감정평가상 현재도 다세대주택으로 이용 중입니다. 가격부터 보면 신건 최저가 254,000,000원이 최근 12개월 평균 223,500,000원보다 높은 수준이며, 최근 거래 흐름 역시 -15.0%로 하락 추세입니다.
권리구조는 가격보다 더 신중하게 봐야 합니다. 2020.08.04 설정됐던 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권은 2020.09.14 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.06.19 의정부세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 최유진은 2020.09.15 전입했고, 2022.09.06에는 건물 전부에 전세금 249,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 두 시점 모두 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제3층 제302호 · 곰달래로57길 58 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.25㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 유선옥 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.07.21 · 승강기·난방·급배수·위생시설 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최유진 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인·전세권
또한 최유진은 2020.09.15 전입으로 말소기준일 2023.06.19보다 앞서 대항력이 있는 임차인으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 인정되더라도 얼마가 미배당되어 매수인에게 남는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유진 | 2020.09.15 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
최유진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인 1명입니다. 임차보증금은 확인되지 않았으므로 등기상 전세금 249,000,000원을 임차보증금과 자동으로 합산하거나 동일 금액이라고 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격부터 최근 시세 이상
프라임캐슬B동은 16세대 규모이며, 대상 전용면적 27.25㎡와 면적 매칭된 거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 2023년 고가 거래가 포함된 전체 평균 236,666,666원보다 최근 12개월 평균 223,500,000원과 최신 거래 222,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 27.25㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 28.76㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2023.01 | 28.76㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 223,500,000원 |
전체 거래 평균은 236,666,666원이지만, 최근 가격 흐름은 과거보다 -15.0% 낮습니다. 따라서 과거 263,000,000원 거래를 중심으로 현재 254,000,000원을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래를 기준으로 하면 현재 최저가 자체가 이미 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,356,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 최유진 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 최유진 | 249,000,000원 | 644,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 총 미배당액은 248,356,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 등기 권리분석의 선순위 전세권 인수 표기 및 보증금 미상 대항력 임차인 문제와 함께 반드시 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 248,356,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 298,444,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 338,515,840원 |
이 사건은 낙찰가만 내려가면 무조건 유리해지는 구조로 단정할 수 없습니다. 임차보증금이 확인되지 않았고 선순위 전세권의 실제 소멸·인수 여부 역시 확정이 필요하기 때문입니다. 특히 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커질 수 있으므로, 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 아파트로 볼 수 없는 물건입니다.
- 입지. 화곡4동 주민센터 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,653,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 293.7㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 프라임캐슬B동은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 가격 민감도가 높은 편으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 2022.09.06 전세권이 등기 권리분석에서는 매수인 인수로 표시된 반면 배당표에서는 전액 배당됩니다. 매각물건명세서·배당요구·경매신청 근거를 원본 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 대항력 임차인 최유진의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 실질 인수액 계산을 완료할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 실제 배당 범위를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 최유진으로 일치합니다. 실제 계약관계와 채권 발생 원인을 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 236,666,666원보다 최근 12개월 평균 223,500,000원과 최신 거래 222,000,000원을 우선하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 113.6%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -15.0%이므로 과거 263,000,000원 거래를 가격 상단의 주근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 203,200,000원, 2회 유찰 162,560,000원으로 내려가도 선순위 임차·전세권 문제가 해소됐다는 전제 없이는 단순 가격 비교가 불완전합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 권리도 아직 닫히지 않았다”
이 물건은 신건 최저가부터 최근 시세보다 높습니다. 최근 12개월 평균은 223,500,000원, 최신 거래는 222,000,000원인데 현재 최저가는 254,000,000원으로 최근 평균의 113.6%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -15.0%입니다. 가격만으로도 지금 회차에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
권리 측면에서는 더 보수적이어야 합니다. 최유진의 전입은 말소기준보다 빠르고, 249,000,000원 전세권도 말소기준보다 먼저 설정됐습니다. 배당가정상 인수는 0원이지만 권리분석에는 전세권 인수가 명시돼 있고, 임차보증금도 미상입니다. 따라서 “실질취득 254,000,000원 확정”으로 볼 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 가격 메리트 없음, 선순위 권리 원본 확인 전 입찰 보류입니다.
