서울남부지방법원 2026타경3284. 서울 강서구 화곡동 SK파크리움 203호, 다세대주택입니다. 전용면적은 26.78㎡이고, 2019.12.31 사용승인된 지상 6층 건물의 2층입니다. 소유자 여경화는 2023.04.25 매매, 거래가액 268,000,000원으로 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 이지연이며 청구금액은 268,000,000원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 2020년 관악신용협동조합 근저당은 2020.05.29 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.09.21 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 이지연은 2021.07.28 전입·점유를 시작했고 2021.06.24 확정일자를 받아 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 2023.09.07 임차권등기까지 마쳤기 때문에 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.78㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 여경화 (2023.04.25 매매 · 거래가액 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지연 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2020.01.22 설정된 관악신용협동조합 근저당권 3,048,000,000원은 공동담보였지만 2020.05.29 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 임차인 이지연이 2021.07.28 전입·점유했고, 2023.09.07 보증금 268,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준은 그 뒤인 2023.09.21 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차권은 말소기준권리 이전 권리이며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.28 | 2021.06.24 | 268,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 가격 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
SK파크리움은 총 18세대이고, 제공된 동일 면적대 실거래 10건의 평균은 249,400,000원입니다. 최신 거래는 2023.05의 239,000,000원, 최고 거래가는 268,000,000원입니다. 현재 최저가 269,000,000원 자체도 최근 평균의 107.9%로 이미 평균 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 24.15㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.05 | 24.15㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.05 | 24.31㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.04 | 26.41㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 249,400,000원 |
더 중요한 숫자는 실질취득입니다. 신건 매각가 269,000,000원에서 집행비용 4,566,000원을 제외하면 임차인에게 264,434,000원이 배당되고, 보증금 부족분 3,566,000원이 남습니다. 이를 매수인이 인수하므로 269,000,000원 + 3,566,000원 = 272,566,000원입니다. 이는 최근 평균 249,400,000원보다 23,166,000원 높고, 최신 거래 239,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 268,000,000원 | 264,434,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지연 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 268,000,000원 중 264,434,000원만 배당되어 3,566,000원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층, 사용승인 2019.12.31. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 18세대 다세대주택으로, 제공된 실거래 10건은 239,000,000원~268,000,000원 범위입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 신건 269,000,000원에 인수 3,566,000원이 붙어 실질취득은 272,566,000원입니다.
- 유찰 후에도 실질취득 재계산. 1회 유찰 271,812,800원, 2회 유찰 271,210,240원으로 실질부담이 거의 유지됩니다.
- 임차권 원본 확인. 이지연의 전입 2021.07.28, 확정일자 2021.06.24, 임차권등기 2023.09.07 및 보증금 268,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 이지연이 강제경매 채권자이기도 하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 보수적으로 판단. 최근 12개월 평균 249,400,000원, 최신 거래 239,000,000원보다 실질취득이 높아 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 269,000,000원과 소유자의 2023년 취득가 268,000,000원이 비슷해 겉으로는 가격이 단순해 보입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 보증금 268,000,000원의 대항력 임차권이 있어 계산 방식이 완전히 달라집니다. 신건에서는 실질취득이 272,566,000원, 1회 유찰 후에도 271,812,800원, 2회 유찰 후에도 271,210,240원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 249,400,000원이고 최신 거래는 239,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락을 가격 메리트로 오인하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 현재 권리관계와 배당 구조를 기준으로 보면 권리 리스크가 크고, 실질취득도 시세 이상입니다. 결론은 단순합니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
