서울남부지방법원 2026타경3353. 목동 뉴파인빌 제6층 제601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 문구가 아닙니다. 임차인 이현태는 2022.02.03 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 삼성생명보험의 2022.05.10 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이며, 배당에서 보증금 289,500,000원이 전부 회수되지 못하면 그 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
현재 최저가 373,000,000원에서는 배당계산상 임차보증금이 전액 변제되어 인수액이 0원이지만, 유찰이 진행될수록 상황이 바뀝니다. 1회 유찰 298,400,000원 가정까지는 인수 0원이 유지되지만, 2회 유찰 238,720,000원에서는 임차보증금 중 54,922,080원이 미배당되어 매수인 부담으로 넘어갑니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3353 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 784-15 뉴파인빌 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙서로7나길 12-25 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 내 제6층 제601호 |
| 사용승인일 | 2016.09.09 |
| 소유자 | 김희숙 · 2017.05.31 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.05.10 삼성생명보험 가압류 31,758,018원입니다. 과거 2016년 설정됐던 수산업협동조합중앙회·관악신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 마포구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이현태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.03 / 2021.12.28 | 289,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
이현태는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 임차권자와 현재 경매개시결정의 채권자가 동일인 이현태로 표시됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아니지만, 임차보증금 채권과 경매신청 채권의 관계 및 배당표상 동일인에게 표시된 금액의 성격은 입찰 전 원본 문서에서 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰 뒤엔 ‘낙찰가’보다 실질취득을 봐야 한다
현재 회차의 최저가와 감정가는 모두 373,000,000원입니다. 현재 가정에서는 임차보증금 289,500,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원이고, 실질취득도 373,000,000원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 373,000,000원 | 0원 | 373,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 298,400,000원 | 0원 | 298,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 238,720,000원 | 54,922,080원 | 293,642,080원 |
특히 2회 유찰에서는 최저가만 보면 238,720,000원까지 떨어지지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 54,922,080원을 매수인이 인수하므로 실제 부담은 293,642,080원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 가격 바닥 효과가 생기므로, 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 1. 임차인 이현태 보증금 | 289,500,000원 | 289,500,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 31,758,018원 | 31,758,018원 |
| 3. 경매개시결정 · 이현태 | 289,500,000원 | 45,719,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 289,500,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 배당표상 임차인 이현태와 경매개시결정 채권자 이현태가 동일인이므로 채권관계의 성격은 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서고등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 제6층 제601호이며, 사용승인일은 2016.09.09입니다. 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사·가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 동측 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 뉴파인빌은 10세대 규모입니다. 대단지 아파트형 거래시장과는 성격이 다른 만큼 개별 비교거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수액 재계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 가정에서는 54,922,080원이 발생합니다. 입찰 회차가 바뀌면 배당·인수표를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이현태의 전입 2022.02.03, 확정일자 2021.12.28, 임차보증금 289,500,000원, 배당요구 사실을 임대차계약서·전입세대·임차권등기 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 모두 이현태로 표시됩니다. 보증금 채권과 경매신청채권의 관계 및 중복 여부를 배당요구서·집행권원에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 대항력 임차보증금이 미배당되면 낙찰가 하락분 일부가 인수액으로 바뀝니다. 유찰 후에는 반드시 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최근 동일 조건 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 감정가나 유찰가만으로 싸다고 결론 내리지 말고 실제 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”은 회차가 바뀌면 깨질 수 있다
이 물건은 신건 373,000,000원 기준으로만 보면 임차보증금 289,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 임차인 이현태는 말소기준 가압류보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 그래서 유찰로 매각대금이 내려가면 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 전환됩니다. 실제 시나리오상 2회 유찰에서는 54,922,080원이 인수돼 실질취득이 293,642,080원까지 올라갑니다.
권리 판단은 회차 의존형, 가격 판단은 보류. 현재 회차의 인수 0원만 보고 “깨끗한 물건”으로 단순 분류하기보다, 대항력 임차인의 보증금 회수 여부와 임차인·경매신청채권자가 동일인인 관계를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
