감정가 34.3%까지 유찰됐지만, 실거래 부재와 다수 점유 확인이 먼저 — 화성 진안동 201호

수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 병점중앙로211번길 소재 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가상 건물에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있고, 대상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 말소기준권리는 2018.09.18. 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후의 수협은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.

점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 총 16명이 확인되며, 101호·비101호·B102호처럼 매각대상 201호와 다른 호실이 명시된 점유자와 호실이 적혀 있지 않은 점유자가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 이 목록 전체를 곧바로 201호의 임차인으로 볼 수는 없고, 실제 201호 점유자와 계약관계를 원본 조사서에서 대조하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준인 수협은행 근저당권은 공동담보목록 제2018-3370호가 붙어 있고, 같은 날 설정된 수협은행 후순위 근저당도 공동담보목록 제2018-3371호가 붙어 있습니다. 등기상 채권최고액은 각각 862,800,000원과 697,200,000원이며, 신한은행 근저당권은 240,000,000원입니다. 이 금액들은 모두 현재 최저가를 크게 초과하므로 예상배당에서는 선순위 수협은행 근저당만 일부 배당되고 나머지는 미배당으로 남습니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만, 대상 호실 확인이 핵심

현황조사상 확인된 점유자는 실제 점유 신고자 16명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018.09.18.보다 늦어, 제공된 조사 내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 모두 확인되지 않았습니다.

금액이 확인된 3명의 보증금 합계는 40,000,000원, 월세 합계는 3,600,000원입니다. 다만 이 3명은 101호·비101호·B102호 점유자로 기재되어 있어, 매각대상인 201호의 임대차로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 자료가 없다

현재 최저매각가는 34,643,000원으로 감정가 101,000,000원의 34.3%입니다. 유찰 횟수만 보면 할인 폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래와 최근 12개월 평균 거래금액이 확인되지 않습니다. 공인중개사 단지정보상 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않고, 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)

총 담보채권액 1,800,000,000원 중 예상배당은 33,619,426원이며, 예상 미배당액은 1,766,380,574원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

후순위 담보권의 미배당액이 커져도 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 34,643,000원입니다. 다만 이는 취득 관련 부대비용과 명도비용을 제외한 금액이며, 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 공실 근린생활시설, CU편의점, 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택이 혼재합니다. 매각대상 201호의 정확한 이용상태는 건물이용 및 임대개황도와 현장을 대조해야 합니다.
• 도로. 북동측 약 20미터 도로와 남서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 단지정보상 15세대, 준공일 2018.09.18.이며 최근 거래 및 낙찰자료가 확인되지 않습니다. 다회 유찰과 실거래 부재를 감안하면 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 점유자 특정. 현황조사상 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으므로, 201호 출입문·우편함·전입세대확인서·사업자등록 상태와 조사서 원문을 대조해야 합니다.
• 호실 미상 13명 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 모두 말소기준 이후 전입이지만, 실제 201호 점유 여부와 명도 상대방 여부는 별개의 문제입니다.
• 배당요구 및 확정일자 확인. 배당요구가 확인된 점유자 8명과 확인되지 않은 점유자들의 임대차계약서·확정일자·사업자등록 신청일을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 근린생활시설 여부 확인. 건물 전체가 주거와 상가 혼용이므로 대상 호실의 건축물대장상 용도와 실제 이용이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 잔액 확인. 수협은행과 신한은행의 공동담보목록, 채권계산서, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상태를 대조해야 합니다.
• 시세 현장조사. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 인근 유사 면적 다세대 매매가, 현재 임대료, 공실 기간과 수리비를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 체납·인도비용 확인. 공용부분 관리비, 공과금, 폐기물·수리 상태와 실제 명도비용을 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸하지만, 점유와 가격 검증은 남는다

등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 현황조사상 점유자들의 전입일도 전부 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 인수금액이 아니라 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사에 16명이 등장하고, 그중 13명은 호실과 보증금의 연결관계가 명확하지 않습니다.

최저가 34,643,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 낙찰자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 저가 매수 기회로 판단할 수는 없습니다. 건물 내 주거·상가 용도가 혼재하고 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.8회이며 낙찰률도 0.0%인 만큼, 권리상 인수는 없지만 현장확인 전까지 가격 매력은 보류가 타당합니다.