수원지방법원 2025타경439. 경기도 시흥시 정왕동 웨이브스퀘어 3층 314호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 기준시점 현재 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 임미경이고, 2021.06.24 남인천농업협동조합의 근저당권 344,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 화성한마음신용협동조합의 가압류 24,994,281원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 일반적인 소멸관계만으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 “토지에 별도등기 있음(갑구 1-1번 금지사항 등기)”이 명시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 이 별도등기의 구체적인 내용과 매수인 부담 범위는 입찰 전 원문 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경439 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-7 웨이브스퀘어 3층314호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 기준시점 현재 영업중단 |
| 소유자 | 임미경 · 거래가액 381,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 53,109,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 275,242,341원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 일반 등기는 소멸, 토지 별도등기는 확인
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양완우 | 314호 | 주거 | 2022.03.10 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
양완우의 전입일은 2022.03.10으로 말소기준권리인 2021.06.24 근저당권보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 17%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 53,109,000원으로, 시나리오상 감정가의 17% 구간입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 감정평가상 현재 영업이 중단된 근린생활시설입니다. 또한 3층 312호~317호가 호별 벽체 구분 없이 사용되고 있으며, 314호를 분양 당시 건축물대장 도면대로 원상복구하려면 다소의 칸막이 비용이 발생할 것으로 평가됐습니다. 가격 판단에서는 이 물리적 상태와 별도등기 확인을 먼저 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,355,962원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 344,500,000원 | 51,753,038원 |
| 2. 가압류 · 화성한마음신용협동조합 | 24,994,281원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 369,494,281원, 총 예상배당액은 51,753,038원이며 미배당액은 317,741,243원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 거북섬 북측 인근으로, 주변은 상업용건물·숙박시설·웨이브파크·오피스텔 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 기준시점 현재 영업이 중단된 상태이며, 3층 312호~317호는 호별 벽체 구분 없이 사용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 20미터 폭 포장도로, 북서측 약 8미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,252,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 갑구 1-1번 금지사항 등기의 구체적 내용과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 312호~317호 현장 구획 확인. 벽체 없이 사용되는 상태이므로 314호의 실제 경계·사용 범위와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 원상복구 비용 확인. 314호를 분양 당시 건축물대장 도면대로 복구할 경우 칸막이 비용이 발생할 것으로 평가됐습니다.
- 임차인 점유 확인. 양완우는 대항력이 없지만, 주거로 기재된 점유현황과 감정평가상의 근린생활시설 이용상태가 서로 다릅니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 17% 구간이지만 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 전제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 최저가만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 316,000,000원에서 5회 유찰돼 53,109,000원까지 내려왔고, 배당 추정상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 할인율이 아닙니다. 토지 별도등기, 312호~317호의 비구획 사용, 314호 원상복구 비용, 그리고 영업이 중단된 근린생활시설이라는 현황을 먼저 해소해야 합니다.
실거래 비교자료도 없어 53,109,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 금액 인수는 낮지만, 비금전 확인사항과 환금성 리스크가 큰 유형”으로 보는 것이 안전합니다. 5회 유찰이라는 숫자 자체보다, 왜 시장이 여러 회차 동안 응찰하지 않았는지를 현장과 원문 서류에서 확인하는 것이 핵심입니다.
