서울남부지방법원 2026타경3463. 강서구 방화동 에어팰리스 6층 606호, 관련 공부상 용도가 아파트인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김유희이고, 2022년 1월 22일 매매를 원인으로 2022년 2월 4일 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 91,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2024년 2월 2일 김주완의 가압류 135,000,000원입니다.
핵심은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 주택임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2022년 4월 4일, 전입신고 2022년 5월 2일, 점유개시 2022년 5월 4일, 확정일자 2022년 4월 4일로 기록되어 있어 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 105,750,000원입니다.
통상 구조대로라면 92,000,000원 매각가에서 집행비용 2,056,000원을 빼고 임차보증금에 89,944,000원이 배당되어 15,806,000원이 남습니다. 그러나 매각조건에 채권자(임차인)가 그 미배당 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득가는 92,000,000원, 실질 인수는 0원*으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 14.1㎡ · 지하3층 지상9층 건물 내 6층 · 사용승인 2013.03.11 |
| 소유자 | 김유희 (2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,600,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘특별매각조건’이 핵심
말소기준은 2024.02.02. 김주완 가압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 전입 2022.05.02, 확정일자 2022.04.04로 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 형태입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 105,750,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류된 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명이며, 보증금은 105,750,000원 한 건만 반영합니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 8,000만원대, 신건은 9,200만원
에어팰리스 전용 14.1㎡·14.5㎡ 거래 자료는 12건이고 전체 평균은 95,500,000원입니다. 하지만 과거 2022년 고가 거래가 다수 포함되어 있어 이 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 최근 시장을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.1㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2025.09 | 14.1㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 14.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 14.1㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.12 | 14.5㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 14.1㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 2022.07 | 14.5㎡ | 7 | 109,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2022.05 | 14.5㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 14.1㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
가격 판단에 가장 중요한 숫자는 최근 12개월 평균 80,000,000원과 최신 거래 85,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 92,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.9% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 95,500,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 105,750,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 김주완 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 110,600,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당구조상 한국토지주택공사 보증금 중 15,806,000원이 미배당으로 계산되지만, 이번 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 5호선 송정역, 5호선·9호선·공항철도선·서해선 김포공항역 및 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상9층, 사용승인 2013.03.11이며 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차장 설비 등이 설치된 것으로 탐문됐습니다.
- 이용상태. 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했으나 관련 공부상 용도는 아파트이며, 토지는 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 근린상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 규모. 단지는 126세대, 비교 대상 전용면적은 14.1㎡이며 최근 거래자료에서 가격 하락 흐름이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 직접 재확인해야 합니다.
- 인수액 착시 금지. 배당표만 보면 15,806,000원의 미배당이 남지만, 이 건은 확약이 적용돼 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 확약 효력이 확인되지 않는다면 판단이 완전히 달라집니다.
- 신건 가격 경계. 확약 반영 실질취득 92,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.0%입니다. 전체 평균 95,500,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -18.9% 낮습니다. 최신 거래 85,000,000원과 최근 평균 80,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 얼핏 보면 보증금 105,750,000원이 최저가 92,000,000원보다 커서 전형적인 선순위 임차인 인수형처럼 보입니다. 실제 원 배당계산에서도 15,806,000원이 남습니다. 그러나 이번에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 걸려 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건 응찰이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 확약 반영 실질취득가는 92,000,000원으로 최근 12개월 평균 80,000,000원의 115.0%이고 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -18.9%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타납니다. 결론은 권리조건은 확인 후 수용 가능, 신건 가격은 보수적으로 판단입니다.
