수원지방법원 2025타경447. 안산시 상록구 이동 714-3 데코스포텔 11층 1108호 근린시설입니다. 소유자는 박광수이고, 2010.10.06. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2017.11.29. 반월농업협동조합 채권최고액 64,800,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2020.08.21. 같은 조합의 채권최고액 62,400,000원 근저당, 2021.08.03. 권해숙의 소유권 일부 가처분, 2025.02.13. 권민경의 강제경매개시결정, 2026.03.19. 안산시 압류가 이어졌고 모두 말소기준 뒤 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 배당표상 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원이라 실질취득은 현재 회차 기준 100,100,000원입니다. 다만 동일 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로, 이 가격을 근거 없이 “시세보다 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 이동 714-3 데코스포텔 11층 1108호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 광덕1로 355 |
| 용도 | 근린시설 · 감정요항표 이용상태는 “창고시설로 이용 중” 기재 |
| 소유자 | 박광수 · 2010.10.06. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.29. 반월농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 같은 조합의 62,400,000원 근저당과 권해숙의 소유권 일부 가처분, 권민경의 강제경매개시결정, 안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2020.01.15. 주식회사 케이비엠주택관리의 5,047,380원 가압류는 2020.07.16. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 점유·유치권 — 신고 이력은 있으나 취하됨
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정하는 것은 피해야 합니다.
| 일자 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| 2025.08.14 | 한성진 등 공사대금 유치권 신고 | 6,010,000원 |
| 2025.11.28 | 반월농업협동조합 유치권권리배제신청서 제출 | — |
| 2026.06.18 | 오창민·류성철·한성진 유치권에 의한 권리신고 취하서 제출 | 6,010,000원 |
유치권 신고금액 6,010,000원은 한성진 1,400,000원, 오창민 540,000원, 류성철 4,070,000원으로 구성돼 있습니다. 최초 신고 당시 성립 여부는 불분명하다고 기재됐으나, 2026.06.18. 세 신고인의 권리신고 취하서가 제출됐습니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세 확인 전 ‘저가’ 단정 금지
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 100,100,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 70,070,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 49,049,000원입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 219,301,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 248,791,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 269,433,882원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 62,400,000원 | 33,098,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 권민경 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 317,200,000원 중 97,898,600원이 배당되고, 219,301,400원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 실제 채권액·당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (제공된 감정·토지정보 기준)
- 등기 대상. 경기도 안산시 상록구 이동 714-3 데코스포텔 11층 1108호이며, 도로명주소는 광덕1로 355입니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정요항표 이용상태에는 창고시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지정보. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 공시지가는 3,950,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 대로2류, 중로2류, 소로3류에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 감정요항표 주위환경. 경기모바일과학고등학교 북서측 인근, 전·창고 등이 혼재하고 차량 접근 및 교통사정은 보통이라고 기재돼 있으나, 해당 설명의 목적물 일치 여부는 원문 대조가 필요합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 일치 확인. 데코스포텔 11층 1108호와 감정요항표의 팔곡일동 단층 창고 설명이 동일 목적물에 관한 것인지 감정평가서 원본을 반드시 대조합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유자를 확인합니다.
- 유치권 취하 원본. 2026.06.18. 한성진·오창민·류성철의 유치권 권리신고 취하서 제출 사실을 사건기록에서 확인합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 100,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·유사 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조합니다.
- 배당표 해석. 현재 시뮬레이션에서는 권민경의 청구금액 190,000,000원에 대한 배당이 0원이며, 총 미배당이 219,301,400원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 목적물 일치
등기 권리순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.29. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가처분·경매개시결정·압류는 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 한때 6,010,000원의 유치권 신고가 있었지만 2026.06.18. 신고인들이 취하서를 제출했습니다.
다만 이 사건은 권리순위보다 목적물과 현황 확인이 중요합니다. 등기 대상은 이동 714-3 데코스포텔 11층 1108호인데 감정요항표에는 팔곡일동의 단층 창고, 자연녹지지역·개발제한구역에 관한 설명이 포함돼 있습니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 유치권 신고도 취하 — 그러나 감정대상·점유·시세를 원본으로 확인한 뒤 입찰 판단”입니다.
