수원지방법원 2025타경453. 시흥시 은행동 목화1동 전용 43.83㎡, 3층 308호 연립주택입니다. 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2024.07.25 임영주 근저당권 195,000,000원이고, 같은 날 그 뒤에 접수된 임영주 전세권 5,000,000원과 2025.03.14 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등록권리만 보면 낙찰자가 인수할 금액은 배당모형상 0원입니다. 그러나 이 사건에서 실제 권리분석의 핵심은 등기부보다 임명빈의 2019.10.15 전입입니다. 이 전입일은 말소기준 2024.07.25보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 규칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 119,700,000원을 곧바로 확정 실질취득가로 보기도 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경453 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 276-1 가동 3층308호 · 경기도 시흥시 검바위1로 42 |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 연립주택 이용 · 전용 43.83㎡ · 3층 |
| 소유자 | 정서영 · 2019.09.27 소유권이전(2019.09.08 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임영주 / 141,822,875원 |
| 말소기준 | 2024.07.25 을구 14번 근저당권 · 임영주 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
기존에 설정됐던 이대광 근저당권 112,500,000원, 액트캐쉬대부 근저당권 172,500,000원과 전세권 5,000,000원 등은 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.25 임영주의 근저당권입니다. 그 다음 순위인 같은 날 임영주 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임명빈 | 308호 · 주거 | 2019.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정불가 |
확인된 실제 점유자는 임명빈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 2026.05.15 채권자로부터 임명빈의 무상거주확인서가 제출됐고 2026.05.20 정정·변경된 사실이 있습니다. 다만 이 내용은 대항력 포기·임차권등기 말소·보증금 승계를 명시한 확약과는 다르므로, 보증금이 실제로 없거나 매수인 인수가 확정적으로 0원이라고 단정하는 근거로 사용하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락장 보정이 필요
목화1동 전용 43.83㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 179,500,000원이지만, 2021.11의 232,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 3건의 평균 162,000,000원과 최신 거래 176,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 43.83㎡ | 1 | 176,000,000원 |
| 2025.04 | 43.83㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.01 | 43.83㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.11 | 43.83㎡ | 1 | 232,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.83㎡ | 3건 | 162,000,000원 |
현재 최저가 119,700,000원은 최근 12개월 평균의 73.9%입니다. 가격 자체는 최근 거래 기준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래 구간보다 30.2% 하락해 있어, 전체 평균 179,500,000원과의 차이만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 이 물건의 가격 메리트는 “전체 평균 대비 66.7%”보다 최근 평균 대비 73.9%라는 지표로 보는 것이 더 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 임영주 | 195,000,000원 | 117,224,200원 |
| 2. 을구 15번 전세권 · 임영주 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등록채권 합계 200,000,000원 중 예상배당은 117,224,200원, 미배당은 82,775,800원입니다. 등록권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 배당표는 임명빈의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 등록권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 82,775,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 118,118,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 142,802,754원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 등기채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 배당모형에서는 각 회차 모두 등록권리 인수액이 0원입니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 별도로 확인될 경우에는 낙찰가 하락만으로 실질 취득부담이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1986.07.31 사용승인된 철근콘크리트조 3층 연립주택으로, 대상은 3층 308호입니다.
- 입지. 검바위초등학교 서측 인근. 아파트와 다세대주택이 밀집하고 근린생활시설과 각급 학교가 위치해 주거 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근 노선버스 정류장이 있으며 제2경인고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 서측·남측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,763,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 목화1동은 24세대 규모이고 실거래 확인 건수는 4건입니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 30.2% 낮아진 흐름은 재매각 가격 산정에서 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임명빈 임차관계 최우선 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 무상거주확인서 원문 확인. 2026.05.15 제출 및 2026.05.20 정정·변경된 문서의 작성 주체와 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있으므로 원등기 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 최근 거래 중심. 전체 평균 179,500,000원보다 최근 12개월 평균 162,000,000원과 최신 거래 176,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래 대비 30.2% 낮아졌으므로 과거 232,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 기준으로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표와 실제 인수는 분리. 등록권리 기준 인수액 0원과 선순위 전입자의 잠재 승계금액을 같은 것으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 확인, 권리 할인은 아직 미확인”
이 물건은 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 119,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 162,000,000원의 73.9% 수준입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 분명 할인 구간입니다. 등록된 근저당권과 전세권도 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 결정하는 변수는 2019.10.15 전입한 임명빈입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 하며, 2026.05.15 제출된 무상거주확인서가 있다는 사실만으로 승계 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 여기에 최근 시세가 이전 거래 대비 30.2% 하락한 흐름까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 매력적이지만, 선순위 전입자의 실질 인수액을 확인한 뒤에야 가격 메리트가 완성되는 물건”입니다.
