인천지방법원 2025타경508266. 인천 서구 왕길동 원흥아파트 102동 1층 101호, 전용 69.87㎡ 아파트입니다. 소유자 정주희는 2016년 8월 16일 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 154,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 129,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리입니다.

이후 황산새마을금고 근저당 12,000,000원, 정구완 근저당 53,000,000원이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025년 3월 26일 접수됐으며, 등기상 경매개시결정의 채권자는 정구완입니다. 그는 후순위 근저당권자이기도 합니다. 따라서 경매 신청채권자와 말소기준권리자는 서로 다릅니다.

가장 큰 변화는 가격입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 141,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균보다는 낮지만, 실거래 추세가 하락하고 있어 감정가 대비 할인율만으로 안전마진을 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 권리

말소기준권리는 2016년 8월 16일 접수된 삼성생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며, 같은 날 후순위로 설정된 황산새마을금고 근저당권, 이후 정구완 근저당권, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 검단농업협동조합·삼성화재·한서상호저축은행·교보생명· 금화상호저축은행·정완수·국민은행 등의 근저당권은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 과거 국세 압류와 검단신용협동조합 가압류, 국민건강보험공단의 기존 압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 할인은 확인되지만 하락 추세가 변수

원흥아파트 동일 면적 69.87㎡의 실거래 사례입니다. 최근 확인된 거래는 2025년 10월이며, 최근 12개월 거래 5건의 평균은 165,600,000원입니다. 전체 12건 평균인 171,916,666원보다 낮아 시장이 이전 거래 수준에서 내려온 흐름을 보여줍니다.

현재 최저매각가 141,400,000원은 최근 12개월 평균 165,600,000원의 85.4%입니다. 최신 거래가인 170,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확인된 거래가격과 비교하면 할인 구간에 들어온 것은 맞습니다.

하지만 최근 거래가격 추세는 -6.1%입니다. 전체 평균에는 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있으므로 전체 평균 대비 82.2%라는 수치만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 특히 동일 면적의 1층 거래가 165,000,000원과 6층 거래가 120,000,000원이 함께 확인되는 만큼 층수와 개별 상태에 따른 가격 차이를 주의해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 이자, 집행비용, 당해세 및 우선변제 대상에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 별도 인수권리가 없는 한 매수인 부담으로 전환되지 않습니다.

현재 매각가 가정에서 채권최고액 기준 총채권은 194,600,000원이며, 채권자 예상배당 총액은 138,620,400원입니다. 이에 따른 미배당액은 55,979,600원입니다. 특히 경매를 신청한 정구완의 예상배당은 0원으로, 신청채권이 충족되지 않는 구조입니다.

배당 부족과 회차별 가격 시나리오

유찰이 이어질수록 매각대금은 줄고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 확인된 근저당권과 압류가 소멸한다는 전제에서는 이러한 채권 미배당액이 매수인에게 자동 승계되지 않습니다. 단, 별도 선순위 임차권 등이 확인되면 이 결론은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 왕길초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 검단사거리역이 소재해 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물의 1층 세대입니다. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도에 접합니다. 토지는 부정형으로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 마전택지 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 토지이용 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준은 1,708,000원/㎡입니다.
• 환금성. 354세대, 1993년 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래가가 120,000,000원부터 205,000,000원까지 폭넓게 분포하고, 경매 낙찰률은 20.0%입니다. 오래된 단지의 개별 상태와 가격에 따른 매수 수요 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 주민등록 전입, 임대차계약, 확정일자 및 보증금 여부를 조사해 대항력과 인수 가능성을 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2016.08.16 삼성생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 등기부상 선후순위 관계를 대조하세요.
• 배당 부족 이해. 현재 회차에서 정구완의 예상배당은 0원입니다. 미배당 채권이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아니지만, 배당절차와 실제 소멸 대상 권리를 구분해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래 평균은 165,600,000원, 최신 거래는 170,000,000원, 가격 추세는 -6.1%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 가격을 판단하세요.
• 1층 가격 검토. 대상은 1층 세대입니다. 동일 면적 1층 거래가 165,000,000원이 확인되므로 층수와 내부 상태 등을 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 141,400,000원이며 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 98,980,000원, 69,286,000원입니다. 실제 다음 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 당해세와 우선변제채권을 점검해 별도 부담 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 지구단위계획구역과 토지거래허가구역 등의 적용 여부 및 입찰·취득에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “할인율은 매력, 하락장과 점유는 숙제”

원흥아파트 102동 101호는 1회 유찰을 거치면서 감정가 202,000,000원에서 최저가 141,400,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 165,600,000원 대비 85.4%라는 점에서, 신건과 달리 가격상 관심을 가질 만한 구간에 진입했습니다.

등기상으로도 2016년 삼성생명보험 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 정구완이 배당을 받지 못하는 시나리오이지만, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

다만 최근 거래가격 추세 -6.1%, 단지 경매 낙찰률 20.0%, 임대관계 미상이라는 변수는 반드시 고려해야 합니다. 최근 실거래 평균보다 낮은 최저가만으로 수익성을 확정하거나, 예상 인수액 0원만으로 점유 리스크가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 관심, 권리는 조건부 양호, 최종 입찰은 점유 확인 후. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 할인됐는지가 아니라, 하락하는 실거래 시장에서 실제 취득비용과 권리관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.