인천지방법원 2025타경508266. 왕길동 원흥아파트 102동 1층 101호입니다. 현 소유자는 정주희이고, 2016년 7월 22일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 154,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 8월 16일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 129,600,000원입니다. 그 뒤의 황산새마을금고 근저당, 정구완 근저당, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 승계 위험보다 더 큰 문제는 가격입니다. 동일 면적 69.87㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 165,600,000원, 최신 거래는 170,000,000원인데 현재 신건 최저가는 202,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 171,916,666원과 비교해도 최저가는 117.5% 수준이며, 최근 12개월 평균과 비교하면 122.0%입니다. 전체 평균만 보고 가격을 평가할 사안도 아니고, 최근 가격 흐름이 -6.1%인 점을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 273-5 원흥아파트 102동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 1층 101호 · 비교면적 69.87㎡ · 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 정주희 (2016.07.22 매매 · 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정구완 / 53,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 원흥 · 354세대 · 1993.07.10 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.08.16 삼성생명보험주식회사 근저당 129,600,000원입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 황산새마을금고 근저당 12,000,000원, 2020.04.01 정구완 근저당 53,000,000원, 2025.03.26 임의경매개시결정, 2025.04.04 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
원흥아파트 동일 면적 69.87㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,600,000원, 최신 거래 170,000,000원, 그리고 최근 추세 -6.1%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 69.87㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 69.87㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 69.87㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 69.87㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2025.08 | 69.87㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2024.10 | 69.87㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 69.87㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 69.87㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 69.87㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 69.87㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2023.03 | 69.87㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.02 | 69.87㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 69.87㎡ | 12건 | 171,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.87㎡ | 5건 | 165,600,000원 |
최근 12개월 5건 평균은 165,600,000원이고 최신 거래는 170,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 202,000,000원으로 최근 12개월 평균의 122.0%입니다. 더구나 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -6.1% 흐름입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “감정가 대비 할인됐다”거나 “시세보다 싸다”는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 근저당 · 황산새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정구완 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,772,000원 |
현재 회차 202,000,000원 가정에서는 채권총액 194,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 3,772,000원입니다. 예상 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 194,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 36,062,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 67,929,920원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 정구완의 예상배당은 16,937,600원, 2회 유찰 시는 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 배당구조는 채권자 측에 불리해지지만, 제공된 권리관계상 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕길초등학교 남측 인근에 위치하며 주위로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 검단사거리역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 101호입니다. 위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전택지)이며 성장관리권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다.
- 환금성. 원흥아파트는 354세대, 1993.07.10 준공입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 165,600,000원이고 최근 가격 흐름이 -6.1%인 점, 단지 경매 낙찰률이 33.33%인 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 신건 가격 경계. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.0%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 시 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 현재 회차와는 가격 성격이 크게 달라지므로 회차별로 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 1층 개별성. 본건은 1층 101호입니다. 동일 면적 실거래에도 1층 거래가 포함되어 있으므로 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 반대입니다. 현재 실질취득은 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균 165,600,000원의 122.0%입니다. 최신 거래도 170,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -6.1%입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 0.8회, 낙찰률 33.33%입니다. 따라서 이 물건을 신건에서 “싸게 살 수 있는 권리 깨끗한 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 현재 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다.
