인천지방법원 2025타경508350. 인천광역시 중구 운서동 센트럴시티 3층 320호에 관한 임의경매 사건입니다. 물건의 소재지는 집합건물의 개별 호실로 특정되어 있고, 집합건축물대장상 용도는 생활숙박시설입니다. 토지 관련 용도는 대지로 표시돼 있습니다.
2021년 6월 17일 설정된 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 91,200,000원, 채무자는 유정화입니다. 이후 유정화에서 유희정으로 상속에 따른 소유권이전이 이루어졌고, 용인축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부상 권리만 살피면 근저당권과 경매개시결정의 매각 소멸을 예상할 수 있지만, 임대차관계는 미상이라는 점을 분리해 보아야 합니다. 특히 해당 호실의 실제 점유자, 점유 개시 경위, 대항력 가능성 등을 확인하기 전에는 낙찰자의 인수 위험이 완전히 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3098-4 센트럴시티 3층 320호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 영종구 영종대로196번길 15-30 |
| 물건 표시 / 용도 | 대지 관련 집합건물 · 집합건축물대장상 생활숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 320호 |
| 사용승인일 | 2021.05.06 |
| 현재 소유자 | 유희정 (상속에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 126,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 | 용인축산업협동조합 |
| 청구금액 | 71,128,326원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17 용인축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 91,200,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 임대차관계 | 현장조사상 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2021.06.17 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 91,200,000원의 이 근저당권은 경매매각으로 소멸하는 권리이며, 2025.04.08 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
최초 신탁 소유자는 주식회사무궁화신탁이었으나 해당 신탁등기는 말소됐고, 2021년 유정화 명의의 소유권이전 후 2025년 유희정에게 상속을 원인으로 소유권이전됐습니다. 소유권이전 등기는 경매로 소멸하는 담보권과 성격이 다르므로 소유권 변동과 매각 소멸 대상 권리는 구분해서 판단해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 할인은 미확인
감정가는 126,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 감정가에서 30% 낮아진 금액이지만, 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 126,000,000원 | 100% | 가격 기준 |
| 현재 최저가 | 88,200,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 61,739,999원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 43,217,999원 | 34% | 가정 시나리오 |
현재 가격 88,200,000원이 적정한지는 인근 생활숙박시설의 동일·유사 호실 실거래가격, 층별 가격 차이, 시설 운영상태 및 거래 가능성을 확인해야 판단할 수 있습니다. 특히 아파트나 일반 오피스텔의 거래가격을 그대로 적용하는 방식은 용도 및 이용 제한의 차이를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,987,600원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 91,200,000원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 4,987,600원 |
집행비용은 추정치이며, 배당표는 근저당 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 실제 채권액·당해세·우선변제채권·집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 배당받지 못한 채권액을 의미하며, 매수인이 당연히 인수하는 금액은 아닙니다.
현재 회차의 가정 매각가 88,200,000원에서는 집행비용으로 1,987,600원을 배분한 후, 근저당권자에게 86,212,400원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 4,987,600원이며, 소유자 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 71,128,326원이고, 현재 시나리오에서 계산된 근저당 배당액은 86,212,400원입니다. 다만 실제 배당 여부와 채권 충족액은 확정채권액과 배당순위에 따라 결정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아지지만 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 4,987,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 30,971,321원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 49,159,925원 | 0원 |
낙찰가가 하락하면 근저당권자에게 배당되는 금액은 줄고 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 하지만 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
반면 별도의 선순위 대항력 임차인이 확인되면 계산은 달라질 수 있습니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소멸하지 않는 인수형 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 비용은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 실제 점유·임대차 관계를 확인하지 않은 상태에서 시뮬레이션상 인수 0원만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 운서역 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 생활숙박시설, 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 공항철도 운서역이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.05.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 16층 건물입니다. 해당 호실은 3층 320호이며, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측에 폭 약 15m 내외의 포장도로가 접하고, 북동측에는 폭 약 10m 내외의 보행자도로가 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 경제자유구역, 성장관리권역 및 장애물제한표면구역에 해당합니다. 토지의 이용상황은 상업용이고 지목은 대입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,766,000원/㎡이며 토지면적은 2,864.4㎡로 표시됩니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 시설 용도. 건축물대장상 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와는 이용·운영 및 매수자 수요가 다를 수 있으므로 용도에 따른 법적 이용 가능성 확인이 필요합니다.
- 환금성. 운서역 접근성을 갖추고 있으나, 생활숙박시설이라는 특성과 동일 용도 실거래 비교의 필요성을 고려하면 일반 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 및 점유 확인. 현장조사에서 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입·사업자등록, 확정일자, 임대차계약 여부를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 인수되는 권리, 법정매각조건 및 점유 관련 특이사항을 확인해야 합니다. 단순히 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 인수 위험이 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.
- 대지권·소유권 정리 확인. 등기상 소유자는 유희정이지만 토지대장(대지권 등록부)의 소유자 표시는 주식회사무궁화신탁으로 남아 있습니다. 대지권 관련 권리관계와 정리 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 운영 확인. 현행 이용형태가 적법한지, 숙박 운영계약이나 관리상 제약이 있는지, 낙찰 후 직접 운영 또는 사용이 가능한지를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 감정가 126,000,000원 대비 최저가 88,200,000원이라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 유사 생활숙박시설의 최근 거래가격과 실제 매각 가능가격을 비교해야 합니다.
- 배당 및 인수 구분. 현재 시나리오의 채권최고액 기준 미배당 4,987,600원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 별도 선순위 임차권 등이 확인될 경우 인수구조를 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·운영비. 공용관리비 미납 여부, 시설 운영에 수반되는 비용, 숙박시설 관리규약 및 승계 가능한 부담을 확인해야 합니다.
- 공부 및 현황 재확인. 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 토지대장, 대지권 등록부, 감정평가서 및 현황조사서를 최신 기준으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70% ≠ 시세보다 저렴”
인천 센트럴시티 320호는 2021년 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준인 사건으로, 등기상 권리 소멸구조는 비교적 단순합니다. 1회 유찰로 최저매각가는 126,000,000원에서 88,200,000원으로 내려왔으며, 현재 배당 가정의 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 이 물건을 권리상 완전히 안전한 저가매물로 분류하기는 어렵습니다. 임대차관계 미상, 생활숙박시설 용도, 대지권 등록부 소유자 표시 차이, 비교 실거래 시세 미확인이라는 검토사항이 있기 때문입니다. 현재 가격이 시세보다 낮다는 근거도 확정되지 않았습니다.
등기상 권리구조는 비교적 양호하지만, 입찰 판단은 보류가 적절합니다. 실제 점유 및 인수 위험을 확인하고, 대지권 관련 공부와 생활숙박시설의 적법한 이용 가능성을 점검한 뒤, 최근 실거래와 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인폭보다 중요한 것은 실제로 얼마에 취득해 어떻게 사용하고 처분할 수 있는가입니다.
