인천지방법원 2025타경508350. 등기부는 센트럴시티 3층 320호의 집합건물로 표시되어 있고, 사건 용도 표기는 대지, 집합건축물대장상 용도는 생활숙박시설입니다. 2021.06.17. 유정화가 거래가 138,406,400원으로 소유권을 취득하면서 같은 날 용인축산업협동조합의 채권최고액 91,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.10.16. 상속을 원인으로 유희정에게 소유권이 이전됐고, 2025.04.08. 용인축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 명확합니다. 용인축산업협동조합 근저당권 자체와 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 권리분석의 별도 축인 임대차관계는 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 자세한 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 점유자의 대항력 유무를 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상 상태로 확인 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508350 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3098-4 센트럴시티 3층 320호 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 영종구 운서동 3098-4 센트럴시티 · 인천광역시 영종구 영종대로196번길 15-30 |
| 용도 | 사건 용도 표기 대지 · 집합건축물대장상 생활숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 320호 · 사용승인일 2021.05.06. |
| 현재 소유자 | 유희정 · 2024.10.16. 상속 · 2025.04.03. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 71,128,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.17. 근저당
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.06.17. 유정화의 소유권이전 등기 직후 설정된 용인축산업협동조합 근저당권 91,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.04.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.03.에는 2024.10.16. 상속을 원인으로 유희정에게 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 126,000,000원이고 현재 최저매각가도 126,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 생활숙박시설 또는 인근 비교대상의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
등기부에는 유정화가 2021.06.17. 소유권을 취득할 당시 거래가액 138,406,400원이 기재되어 있지만, 이 단일 과거 거래가액만으로 현재 시세를 평가하거나 신건의 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 현재 회차는 권리와 점유 확인을 우선하고 가격은 별도 실거래 확인 후 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,236,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 91,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 32,236,000원이 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표이며, 임대차관계 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 126,000,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 32,236,000원 |
| 1회 유찰 시 | 100,800,000원 | 91,200,000원 | 0원 | 7,388,800원 |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 12,411,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 운서역 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 생활숙박시설·오피스텔·아파트·업무시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 공항철도 운서역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물 내 3층 320호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2021.05.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,864.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,766,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접하고, 북동측으로 폭 약 10미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 공부. 공부와 별 차이는 없다고 평가됐으나, 토지대장 대지권 등록부상 소유자표시는 아직 주식회사무궁화신탁으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현장조사에서 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.06.17. 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 126,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 집합건축물대장상 용도는 생활숙박시설입니다. 일반 아파트와 동일한 조건으로 가정하지 말고 관련 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 대지권 표시 확인. 토지대장 대지권 등록부상 소유자표시가 주식회사무궁화신탁으로 남아 있다는 감정평가 참고사항을 확인해야 합니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 매각가 80,640,000원에서 근저당 미배당 12,411,520원이 발생하는 시나리오입니다. 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 임대차 확인 전에는 ‘완전 안전’이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명료합니다. 2021.06.17. 용인축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장조사에서 임대차관계가 확인되지 않았다는 점은 별개로 봐야 합니다. 현재 자료만으로 임차인이 없다고 단정할 수 없기 때문에 점유·전입·보증금 확인이 선행돼야 합니다.
가격 역시 단정할 단계가 아닙니다. 신건 최저가는 126,000,000원이지만 현재 시세를 판단할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 인수는 0원, 임대차는 미상, 가격 메리트는 확인 불가”로 정리됩니다. 권리 말소 구조만 보고 바로 안전·저가 물건으로 평가하기보다 임대차와 현재 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 중요합니다.
