의정부지방법원 2025타경64097. 파주시 조리읍 대원리 한라아파트 118동 4층 403호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 290,000,000원으로 같고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 채명순이며, 감정평가에서는 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 건물 내 4층 403호, 현재 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리분석의 표면은 단순합니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2025.01.23. 경기신용보증재단 가압류 37,060,000원이고, 이 가압류와 2025.09.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 예상 인수액은 0원입니다.
다만 등기 흐름에서는 2022.01.21. 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 관련해 2025.03.27. 웰컴저축은행주식회사로의 근저당권 이전이 확인됩니다. 경매개시 채권자도 웰컴저축은행 주식회사입니다. 그런데 예상배당 계산에서는 신청채권자 청구액 263,826,180원에 대한 배당액이 0원으로 제시됩니다. 이 부분은 입찰 전 근저당권 이전관계·채권계산서·배당요구 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64097 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 118동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 채명순 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 웰컴저축은행 주식회사 / 263,826,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 근저당 이전관계 확인
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 단순히 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 확정해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있고, 예상 매수인 인수액 역시 전 회차 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 290,000,000원, 시세 비교는 유보
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 290,000,000원입니다. 매수인이 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액 역시 290,000,000원입니다.
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 290,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액 0원만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 0원 | 0원 |
가격은 유찰 시 232,000,000원, 185,600,000원으로 낮아지지만, 실거래 자료가 없는 상태에서는 어느 회차부터 시장가격 대비 메리트가 생기는지를 단정할 수 없습니다. 가격 가점보다 권리 원본 확인과 실제 시세 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,060,000원 | 37,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 248,080,000원 |
현재 예상배당에서는 경기신용보증재단 가압류 37,060,000원이 전액 배당되고 248,080,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동시에 신청채권자 웰컴저축은행의 청구액 263,826,180원은 시나리오상 배당액 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 대원리 ‘대원사거리’ 북서측 근거리에 위치하며 주변은 단독·다가구주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 18층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·승강기·주차·소화전·화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 북동측 약 12미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·보전관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 웰컴저축은행 근저당 이전 확인. 2025.03.27. 근저당권 이전 2건과 2025.09.04. 경매개시결정의 연결관계를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구금액 263,826,180원에 비해 예상배당액이 0원으로 계산돼 있으므로 채권계산서와 배당요구·배당순위 원본을 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 전에 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 290,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 확인 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·보전관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 및 교육환경·가축사육·한강수계 관련 제한을 해당 기관에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 매각물건명세서상 결론은 분명합니다. 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다. 이 점만 보면 권리 부담은 낮은 편입니다.
그러나 신청채권자 웰컴저축은행의 청구액은 263,826,180원인데 예상배당은 0원으로 계산돼 있고, 경매개시 전에 웰컴저축은행 앞으로의 근저당권 이전도 존재합니다. 여기에 실거래 시세 비교도 없는 상태입니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 장점, 가격과 배당·근저당 관계는 확인 후 입찰”입니다. 신건 290,000,000원에 응찰하기 전 권리 원본과 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
