인천지방법원 2025타경508429. 대곡동 소재 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 근린생활시설(제조장)으로 이용 중이며, 토지는 660.0㎡, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 등기부의 현재 기준에서 핵심은 2021.05.20. 설정된 고촌농업협동조합 근저당 684,000,000원입니다. 이 권리를 말소기준으로 그 이후 설정된 근저당권들과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 김학범은 2015.03.12. 전입해 말소기준보다 앞서고, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 8,000,000원이 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 그래서 낙찰자가 매각대금 외에 부담하는 금액은 8,000,000원이고, 현재 회차 실질취득은 644,250,000원 + 8,000,000원 = 652,250,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 대곡동 21-6 · 등기부 도로명주소 인천광역시 검단구 도곡로245번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 근린생활시설(제조장)로 이용중 |
| 토지 | 660.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1997.07.01 · 급배수시설 |
| 소유자 | 유복종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 644,250,000원 / 644,250,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고촌농업협동조합 / 598,607,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 승계
말소기준은 2021.05.20. 을구 13번 고촌농업협동조합 근저당 684,000,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 을구 14번 120,000,000원, 2022.12.30. 김시창 300,000,000원, 2023.01.16. 동문대곡이엔씨주식회사 179,760,000원, 2023.12.07. 김숙자 131,120,000원과 이후 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학범 | 2015.03.12 | 미상 | 8,000,000원 / 800,000원 | 2025.06.11 | 대항력 有 우선변제 無 승계 8,000,000원 |
보증금은 8,000,000원으로 현재 회차 및 제시된 1·2회 유찰 시나리오의 매각가보다 작습니다. 따라서 각 시나리오의 실질취득은 매각가에 8,000,000원을 더하는 방식으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 ‘실질취득’과 회차별 미배당을 본다
이 물건은 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 확인되지 않아 감정가 644,250,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 이 리포트만으로 단정할 수 없습니다. 특히 최저가 644,250,000원만 놓고 가격 매력을 평가하면 안 되고, 대항력 임차인의 보증금 8,000,000원을 더한 실질취득 652,250,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 644,250,000원 | 8,000,000원 | 652,250,000원 | 779,472,500원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 515,400,000원 | 8,000,000원 | 523,400,000원 | 907,034,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 412,320,000원 | 8,000,000원 | 420,320,000원 | 1,009,083,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 644,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,842,500원 |
| 인수. 임차인 김학범 보증금 | 8,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 고촌농업협동조합 | 684,000,000원 | 635,407,500원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 고촌농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 김시창 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 동문대곡이엔씨주식회사 | 179,760,000원 | 0원 |
| 6. 을구 18번 근저당 · 김숙자 | 131,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 1,414,880,000원, 현재 회차 예상 배당액은 635,407,500원, 미배당은 779,472,500원입니다. 임차인 보증금 8,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설(제조장)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스레트지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1997.07.01입니다.
- 주위환경. 김포시 장애인복지관 남서측 인근으로, 소규모 공장·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 대중버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 660.0㎡, 자연녹지지역, 공업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 556,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시개발구역(가현)·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 일련번호(3)는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘전’으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거형 물건이 아니라 제조장으로 이용되는 근린생활시설과 토지의 일괄매각이고 실거래 비교치도 없어, 응찰 전 현장 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 신건 최저가 644,250,000원에 대항력 임차인 보증금 8,000,000원을 더한 652,250,000원을 권리분석상 기준금액으로 보세요.
- 임차인 명도·보증금 승계. 김학범은 실제 임차인 1명이며 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금 8,000,000원의 반환관계와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 임차인 소유 시설. 건물 내부의 사무실 및 중이층선반이 임차인 소유로 기재되어 있으므로 현황·철거·존치 여부를 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 및 공부상 부속건물 화장실의 현황상 멸실 내용이 있으므로 매각 대상의 범위와 실제 현황을 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·도시개발구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 중첩되어 있으므로 이용계획과 거래 관련 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 말고, 주변 제조장·근린시설·토지 거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “남는 보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기권리 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2021.05.20. 고촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 낙찰자의 비용은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 김학범의 보증금 8,000,000원이 배당되지 않고 승계되므로, 신건 실질취득은 652,250,000원입니다.
게다가 이 물건은 근린생활시설인 제조장과 토지의 일괄매각이고, 임차인 소유의 사무실·중이층선반, 현황상 멸실된 부속건물, 여러 토지 규제가 함께 확인됩니다. 실거래 비교치도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 검증할 근거가 충분하지 않습니다. 결론은 등기 말소구조는 명확하지만, 임차보증금 승계와 현장·환금성 확인이 핵심인 신건입니다. 최저가 숫자만 보는 입찰보다 실제 취득비용과 점유관계를 먼저 확정하는 접근이 맞습니다.
