인천지방법원 2025타경508882. 부평동 ‘부평한라비발디’ 15층 1501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 27층 건물 중 15층이며, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 현재 소유자는 이민석으로, 2021.07.16. 거래가액 268,637,000원의 소유권이전이 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2021.08.30. 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 104,400,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.21. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.04.09. 전인주 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 하지만 전입신고일과 확정일자가 모두 2024.08.08.로 말소기준권리보다 뒤이므로 이 임차권에는 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508882 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 374-1 부평한라비발디 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 대정로 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 27층 건물 중 15층 · 사용승인 2021.06.02. |
| 소유자 | 이민석 (2021.07.16. 소유권이전 · 거래가액 268,637,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,414,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 임차권은 소멸
최초 신탁 소유권은 한국자산신탁주식회사 명의였으나 이미 말소됐고, 2021.07.16. 이민석에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 2021.08.30. 농협은행주식회사가 채권최고액 104,400,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 경매개시결정과 전인주의 주택임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전인주 | 제15층 제1501호 47.312㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2024.08.08. 확정 2024.08.08. 점유개시 2024.08.06. | 30,000,000원 월 850,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전인주는 2024.07.30. 임대차계약을 체결하고 2024.08.06. 점유를 시작했으며, 2024.08.08. 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 2026.04.09. 임차권등기명령에 따라 보증금 30,000,000원의 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다. 다만 우선변제 여부는 확정되지 않아 배당 순위와 금액은 원문 서류를 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 시나리오 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,328,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,272,000원 |
현재 배당 계산은 농협은행 근저당을 채권최고액 104,400,000원 기준으로 반영한 결과입니다. 전인주의 우선변제 여부는 확정되지 않아 위 배당표에 포함하지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 252,000,000원 | 104,400,000원 | 143,272,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,600,000원 | 104,400,000원 | 93,577,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,280,000원 | 104,400,000원 | 53,822,080원 | 0원 |
현재 신건 가격은 252,000,000원이고, 1회 유찰 시 201,600,000원, 2회 유찰 시 161,280,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 세 경우 모두 농협은행의 채권최고액 104,400,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 인천지하철 부평시장역 동측 인근입니다. 주위는 오피스텔과 상업용 부동산 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 북측으로 광대로인 부흥로에 접하고, 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 오피스텔입니다. 토지는 업무시설·근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남서측으로 광대로, 북동측·남동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 확인된 사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.30. 농협은행 근저당이 기준권리인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차권 원본 확인. 전인주의 전입 2024.08.08., 확정일자 2024.08.08., 보증금 30,000,000원, 배당요구 사실을 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 확인하세요.
- 우선변제 순위 확인. 대항력은 없지만 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 공부상 오피스텔이므로 실제 이용과 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 252,000,000원이므로 주변 오피스텔·상업용 부동산의 최근 거래와 임대수익성을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.08.30. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 전인주의 전입·확정일자는 2024.08.08.로 뒤에 있습니다. 보증금은 30,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 최저가 252,000,000원이 좋은 가격이라고 볼 수는 없습니다. 현재 확인되는 것은 신건 252,000,000원, 1회 유찰 201,600,000원, 2회 유찰 161,280,000원의 회차별 가격과 모든 시나리오의 인수 0원입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
