인천지방법원 2025타경508945. 운서동 더예스오션 제1층 제112호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 안영준은 2020.02.11 매매를 원인으로 거래가액 755,076,000원에 취득했고, 2020.03.02 소유권이전과 함께 하나은행 채권최고액 588,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 확인되는 임차인 황해상의 점유 시작일은 2023.05.25입니다. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 보증금 35,000,000원은 매수인이 승계할 구조가 아닙니다. 현재 진행 중인 경매개시결정과 2026년 압류 2건도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 신건 733,000,000원이 적정한 가격인지를 별도로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508945 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3088-8 더예스오션 1층112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 근린생활시설로 이용 중 · 지하5층 지상17층 건물 내 제1층 제112호 |
| 소유자 | 안영준 · 2020.02.11 매매 · 거래가액 755,076,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 733,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 하나은행) / 519,562,567원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준
말소기준권리는 2020.03.02 설정된 주식회사하나은행 근저당권 588,000,000원입니다. 2023년의 롯데카드 가압류 6,907,242원과 서울보증보험 가압류 10,209,176원은 이미 해제·말소됐고, 2023.11.28 개시된 앞선 임의경매도 2025.03.07 취하되어 2025.03.13 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.04.24 인천지방법원 임의경매개시결정으로 다시 진행되고 있으며, 이후 2026.01.05 연수구 압류와 2026.02.26 중구 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 35,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황해상 | 2023.05.25 | 35,000,000원 | 2,300,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
황해상은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 점유 시작일 2023.05.25는 말소기준일 2020.03.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선배당을 단정하지 않습니다. 감정평가 현장조사 당시에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재됐지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 황해상이 임차인으로 확인됩니다.
③ 가격·배당 — 신건 733,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 733,000,000원입니다. 소유자의 2020년 매매 거래가액은 755,076,000원이지만 시점이 다르기 때문에 이를 현재 시세로 사용할 수는 없습니다. 최근 동일·유사 점포의 비교 실거래 기준이 확인되지 않는 상태이므로, 733,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,730,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,270,000원 |
매각가 733,000,000원 가정. 예상배당은 당해세 및 임차인의 우선변제 여부 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 733,000,000원 | 588,000,000원 | 0원 | 135,270,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 586,400,000원 | 578,136,000원 | 9,864,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 469,120,000원 | 462,028,800원 | 125,971,200원 | 0원 |
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 동측 인근으로, 부근은 오피스텔·각종 근린생활시설·상업나지 등으로 형성돼 있으며 상권 성숙도와 고객 유동량 등 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 공항선 운서역이 소재해 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측과 남서측으로 중로변에 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하며, 공시지가는 3,524,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 황해상 보증금 35,000,000원·월차임 2,300,000원, 점유 시작일 2023.05.25를 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 대항력 판단. 점유 시작일이 말소기준 2020.03.02보다 뒤여서 대항력은 없지만, 우선변제 및 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 733,000,000원이 적정한지는 주변 1층 근린생활시설의 최근 거래·임대료·공실 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 점유·인도. 인수 보증금은 0원이지만 현재 점유자의 실제 영업·사용 상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 규제 확인. 일반상업지역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인의 우선변제 여부에 따라 예상배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 말소기준은 2020.03.02 하나은행 근저당 588,000,000원입니다. 임차인 황해상의 점유 시작일은 2023.05.25로 후순위이고, 현재 압류 2건과 경매개시결정도 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저가가 733,000,000원으로 같은 신건이고, 최근 비교 실거래 기준 없이 감정가만으로 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 2020년 소유권 취득 거래가액 755,076,000원이 존재하지만 현재 시세를 대신할 수 있는 값은 아닙니다. 결론은 권리는 정리형, 가격은 검증형. 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 733,000,000원에 응찰할지는 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
