인천지방법원 2025타경509269. 인천 서구 당하동 ‘산에들에’ 3층 303호, 전용 51.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 신인규이며, 2009년 8월 8일 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2009.09.17 설정된 완도농업협동조합 근저당 136,500,000원입니다. 이후 김종숙 근저당, 하남숙 외 근저당, 인천광역시·국·인천광역시 중구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 백설희가 확인됩니다. 전입신고일은 2011.11.10로 말소기준 2009.09.17보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509269 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 3층303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 고산후로78번안길 41-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.32㎡ · 5층 공동주택 중 3층 303호 |
| 사용승인 | 2009.07.10 |
| 소유자 | 신인규 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도농업협동조합 / 60,101,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 4번 완도농업협동조합 근저당입니다. 2024년 인천광역시 압류와 국 압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 인천광역시 중구 압류, 을구 8번 김종숙 근저당과 을구 9번 하남숙 외 근저당은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당 2건과 김현호 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백설희 | 2011.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.03억, 현재 최저가 1.32억
‘산에들에’는 총 11세대, 사용승인일 2009.07.10인 소규모 다세대입니다. 확인되는 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.10 전용 51.32㎡ 4층 103,000,000원, 이전 거래는 2021.11 전용 50.78㎡ 4층 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 51.32㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2021.11 | 50.78㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 116,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.32㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
가격 판단에서는 오래된 2021년 거래가 섞인 전체 평균 116,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 103,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 132,000,000원은 최근 시세의 128.2%이고, 전체 평균과 비교해도 113.3%입니다. 게다가 최근 거래는 이전 거래 대비 20.8% 하락했습니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 완도농업협동조합 | 136,500,000원 | 129,352,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 김종숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 하남숙 외 | 114,470,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 310,970,000원이고 현재 회차 예상배당은 129,352,000원, 미배당은 181,618,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 2회차 이후부터 다시 볼 구간
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 181,618,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 207,648,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 228,410,640원 | 0원 |
1회 유찰 가격 105,600,000원도 최근 거래 103,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 가격 84,480,000원은 최근 거래 103,000,000원 아래입니다. 현재 신건에서 서두를 이유는 약하고, 가격 관점에서는 유찰 여부를 지켜볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천발산초등학교 동측 인근. 다세대·연립주택·아파트와 소규모 근린상가가 혼재한 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 공동주택으로, 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 약 8m, 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당구획정리)·성장관리권역 등이 적용됩니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건에 불과해 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래가는 103,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 최근 시세와 직접 비교. 현재 132,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 103,000,000원의 128.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 20.8% 낮은 흐름이므로 과거 평균 116,500,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임차인 확인. 백설희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 후순위 배당액이 바뀔 수 있습니다.
- 대지면적 차이 확인. 375.1㎡와 372.4㎡의 차이는 감정평가서와 집합건축물대장을 함께 대조하세요.
- 명도 확인. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장 및 현황조사 원본에서 다시 점검하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 완도농업협동조합 근저당 이후의 근저당과 압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 실제 임차인 백설희도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 103,000,000원인데 최저가는 132,000,000원으로 128.2%입니다. 거래 추세도 -20.8%입니다. 총 11세대 다세대에 거래 표본도 많지 않아 환금성까지 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
