인천지방법원 2025타경509269. 인천 서구 당하동의 다세대주택 ‘산에들에’ 3층 303호입니다. 감정가 132,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 92,400,000원으로 낮아졌습니다. 건물은 2009년 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 공동주택이며, 해당 호실의 전용면적은 51.32㎡입니다.
현재 소유자는 신인규이며, 2009년 9월 17일 거래가액 165,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 완도농업협동조합 근저당권 136,500,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김종숙·하남숙 등의 근저당권과 압류 3건은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
다만 2011년 11월 10일 전입한 백설희가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 이후이므로 제공된 권리분석상 대항력은 없지만, 보증금 및 실제 점유관계는 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 명도와 부대비용까지 모두 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 3층 303호 등기부 도로명주소: 인천광역시 검단구 고산후로78번안길 41-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.32㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2009.07.10 |
| 소유자 | 신인규 (2009.09.17 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 | 132,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 완도농업협동조합 / 60,101,942원 |
| 말소기준권리 | 2009.09.17 · 을구 4번 · 완도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기상 인수액 | 0원 (임차·체납 등 현장 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
인천광역시·국(서인천세무서장)·인천광역시 중구의 압류 3건과 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 등기상 확인되는 후순위 담보권을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 백설희 전입 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백설희 | 2011.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 점유·보증금 확인 |
실제 임차인으로 조사된 인원 1명. 보증금 및 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계의 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.
백설희의 전입일인 2011.11.10은 말소기준권리 설정일 2009.09.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다.
그러나 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 임대차 계약관계가 실제로 존재하는지, 현재 누가 거주하는지, 점유자가 매각 후 인도에 협조할 수 있는지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
산에들에는 11세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 그중 최근 12개월에 해당하는 거래는 2025년 10월의 103,000,000원 거래 1건입니다. 오래된 거래까지 포함한 전체 평균 116,500,000원보다는 최근 거래가격을 우선하여 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 51.32㎡ | 4층 | 103,000,000원 |
| 2021.11 | 50.78㎡ | 4층 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.32㎡ | 1건 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 116,500,000원 |
현재 최저매각가 92,400,000원은 최근 거래가 103,000,000원보다 10,600,000원 낮으며, 최근 시세의 89.7%입니다. 단순 가격 비교에서는 할인 구간으로 볼 수 있습니다.
하지만 2021년 거래가 130,000,000원에서 2025년 거래가 103,000,000원으로 낮아졌습니다. 제공된 거래 추세 지표 역시 -20.8%로 하락 추세를 나타냅니다. 전체 평균을 이용하면 할인 폭이 커 보이지만, 이는 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올린 결과일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,063,200원 |
| 1. 근저당 · 완도농업협동조합 | 136,500,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 근저당 · 김종숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 하남숙 등 | 114,470,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 310,970,000원 | 90,336,800원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 220,633,200원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 추정 배당표입니다. 집행비용은 2,063,200원으로 추정되며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 220,633,200원은 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다.
현재 최저매각가로 매각되면 집행비용을 공제한 90,336,800원이 선순위 완도농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 60,101,942원으로, 이 추정에서는 청구액을 충족합니다. 반면 후순위 근저당권자에게 배당될 금액은 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 비교
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 220,633,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 247,854,241원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 266,908,969원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 매각가격은 내려가고, 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 미배당 채권이 그대로 매수인의 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 모두 매수인 인수 0원으로 산정되어 있습니다.
다만 3회 유찰 시나리오에서는 완도농업협동조합에 대한 예상배당 44,061,031원이 신청청구액 60,101,942원에 미치지 못합니다. 이는 채권자 배당 부족의 문제이지, 그 차액을 곧바로 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천발산초등학교 동측 인근에 위치합니다. 다세대·연립주택·아파트 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2009.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택입니다. 기본적인 위생·급배수 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 완경사지의 가장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 원당구획정리 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 상대보호구역 등으로 확인됩니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 환금성. 11세대 규모이며 확인되는 실거래가 2건으로 제한적입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 20.8% 낮아, 매각가격을 정할 때 유동성과 가격 하락 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2009.09.17 완도농업협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 근저당권·압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 임차인 백설희. 2011.11.10 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있으나, 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 3건. 국세·지방세 압류 관련 미납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고, 배당순위 변동 가능성을 반영하세요.
- 토지면적 차이. 375.1㎡와 372.4㎡의 공부상 차이를 감정평가서·집합건축물대장·대지권 관계에서 확인하세요.
- 하락장 가격 검증. 최근 거래 103,000,000원 대비 최저가가 낮지만 추세는 -20.8%입니다. 오래된 거래가 포함된 전체 평균 116,500,000원만으로 할인율을 판단하지 마세요.
- 현장·관리비. 내부 상태와 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각기일·원본 확인. 2026.10.21 매각기일에 앞서 매각기일 변경 여부와 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수는 작지만, 가격과 현장 리스크를 봐야 한다”
인천 산에들에 303호의 장점은 말소기준이 명확하고 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 근저당권 채권최고액 합계가 매각가격보다 높아도, 그 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다.
가격도 최근 거래 103,000,000원에 비해 현재 최저가 92,400,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -20.8% 하락했으며, 비교에 사용할 최근 거래 표본은 단 1건입니다. 따라서 할인 폭을 과대평가할 수 없습니다.
더욱이 보증금 미상의 전입자 백설희, 국세·지방세 압류 3건, 공부상 토지면적 불일치까지 확인이 필요한 요소가 있습니다. 이 사건은 단순히 1회 유찰된 저가 물건으로 접근하기보다, 점유·세금·대지권을 검증하고 최근 시장가격에 맞는 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
결론: 등기상 권리 소멸 구조는 양호하지만, 하락 추세와 현장 확인 부담을 반영해 조건부 접근이 적절합니다.
