인천지방법원 2025타경509298. 인천 남동구 구월동 구월힐스테이트 1309동 704호 아파트입니다. 감정가는 648,000,000원이며 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 서울신용보증재단이고 청구금액은 21,310,127원입니다. 등기상 소유자는 김보라로, 2025년 2월 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 600,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 설정된 계양새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 근저당권보다 먼저 전입한 박희석의 점유 문제는 별개입니다. 보증금이 알려지지 않았으므로 임대차가 유효한 경우 매수인이 얼마를 부담하게 되는지 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도

기존 국민은행 및 페퍼저축은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 6번 계양새마을금고 근저당권입니다. 서울신용보증재단의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 국의 압류는 2026.06.10 해제로 말소됐습니다.

하지만 박희석의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제까지 해결되는 것은 아닙니다. 특히 박희석이 근저당권의 채무자와 동일인이므로 임대차의 진정성과 실제 권리관계를 구분하여 확인해야 합니다.

② 점유자 분석 — 보증금 미상, 대항력 인수 가능성

실제 점유자로 조사된 박희석 1명. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전입 선후관계와 대항력 판정은 확인되나, 임대차계약의 실체 및 보증금 반환채무의 최종 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 107%

구월힐스테이트1단지 동일 면적 전용 115.67㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 8월까지 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 605,416,666원이며, 최신 거래는 2026년 8월 600,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 565,000,000~650,000,000원입니다. 신건 최저가 648,000,000원은 표본의 상단에 가까우며, 최근 평균보다 42,583,334원 높습니다. 최신 거래가 600,000,000원과 비교하면 48,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 최저가는 108.0%에 해당합니다.

2026년 8월 거래 3건은 각각 600,000,000원, 590,000,000원, 565,000,000원입니다. 2026년 5~7월에는 650,000,000원과 630,000,000원의 거래도 있으므로, 표본 전체의 장기 하락률을 단정할 수는 없습니다. 다만 최근 8월 거래가격은 모두 신건 최저가보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 648,000,000원 가정)

아래 배당표는 선순위 점유자 박희석의 보증금과 배당액이 반영되지 않은 잠정 계산입니다. 실제 임대차가 인정될 경우 배당순서, 채권자 배당액, 소유자 잔여액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,880,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준, 신청채권자 배당은 청구금액 기준입니다. 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 표시된 소유자 잔여액과 채권자 전액 배당은 임차인 권리를 제외한 가정일 뿐 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득비용은 별개

최저매각가만 보면 유찰에 따라 가격이 내려갑니다. 그러나 선순위 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

따라서 518,400,000원 또는 414,720,000원이라는 최저매각가만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다. 박희석의 임대차 실체, 보증금, 배당 가능액 및 인수 여부가 확정된 뒤 실질취득비용을 기준으로 다시 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 석천사거리역 남측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북측 인근에 인천2호선 석천사거리역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2007.08.01입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경 보호 관련 구역 등 지정사항이 있습니다. 개별 개발·이용계획에 따라 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 5,076세대 규모의 아파트단지이며 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 565,000,000~650,000,000원으로 차이가 있어 층·향·내부 상태를 반영한 개별 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임대차 실체 확인. 박희석의 실제 임대차계약 존재 여부, 임대인과의 관계, 전입 및 점유 경위, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다. 근저당권 채무자와 동일인이라는 사정은 검증 대상이지 허위 임대차의 확정 근거가 아닙니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수와 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 우선변제권 및 미배당 보증금 인수 가능성을 재산정해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가만 보지 말고 실제 인수액을 합산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 유찰 후에도 총취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
• 가격 검토. 신건 최저가 648,000,000원은 최근 평균의 107.0%이며 최신 거래가보다 높습니다. 실질취득비용이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.09입니다. 실제 진행 여부, 매각 결과, 변경·취하 여부 및 후속 매각기일을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 박희석의 실제 점유 상태와 권원, 매각 후 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이라면 단순 명도 문제로 취급해서는 안 됩니다.
• 배당표 검증. 현재 예상배당은 선순위 보증금을 제외한 잠정 계산입니다. 임차인 권리와 세금 등을 반영해 실제 배당 및 인수 가능액을 다시 산출해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부 및 매수인 부담 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 대조한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”

이 물건은 신건 최저가 648,000,000원이 최근 실거래 평균 605,416,666원의 107.0%로, 낙찰가 자체부터 최근 시세보다 높은 상태입니다. 최신 거래가인 600,000,000원과 비교해도 가격상 이점이 확인되지 않습니다.

더 중요한 문제는 선순위 점유자 박희석의 보증금이 미상이라는 점입니다. 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 근저당권 채무자와 동일인이어서 임대차의 실체를 추가로 확인해야 합니다. 임대차가 인정되고 보증금이 미배당으로 남는다면 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

현재의 잠정 배당표에 표시된 인수액 0원 가정이나 소유자 잔여액 266,909,873원을 근거로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 보증금과 실제 인수액이 확인되기 전에는 총취득비용을 확정할 수 없으며, 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 됩니다.

결국 검토의 핵심은 박희석의 임대차 진정성, 보증금 액수, 우선변제 및 배당관계, 매수인 인수 여부를 확정한 뒤 실질취득비용을 최근 실거래가와 비교하는 것입니다. 아울러 기재된 매각기일의 실제 진행 결과도 확인해야 합니다.