인천지방법원 2025타경509335. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정현우이며, 2016.09.12 정해석 명의로 거래가액 151,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2017.04.28 개명, 2018.04.11 등기명의인 표시가 정현우로 변경됐습니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 2024.04.05 등기된 김민준의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.25, 확정일자는 2021.11.29, 주민등록·점유개시일은 2022.02.28이고 보증금은 170,000,000원입니다. 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액 변제되지 않는 부분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 12층 1206호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 30층 건물 내 12층 1206호 · 사용승인 2010.06.04 |
| 소유자 | 정현우 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 하나은행 근저당권은 2016.09.19 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 말소기준은 2025.05.20 강제경매개시결정입니다. 반면 김민준의 전입·점유는 2022.02.28로 그보다 앞서기 때문에 대항력이 있는 임차인입니다. 2025.08.13 국민건강보험공단 압류는 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민준 | 12층 1206호 전부 | 170,000,000원 | 2022.02.28 / 2021.11.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
김민준은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택임차권등기 보증금은 170,000,000원이고, 배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 141,184,000원만 배당되고, 부족분 28,816,000원이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차는 144,000,000원에 낙찰돼도 28,816,000원을 추가 인수해 실질취득이 172,816,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 28,816,000원 | 172,816,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 57,212,800원 | 172,412,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 79,898,880원 | 172,058,880원 |
가격 메리트 판단은 최저가 144,000,000원이 아니라 실질취득 172,816,000원을 기준으로 해야 합니다. 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 김민준 보증금 | 170,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 김민준 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 170,000,000원 중 141,184,000원이 배당되고 28,816,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 구조. 2010.06.04 사용승인된 철골철근콘크리트구조 30층 건물 내 12층 1206호입니다.
- 도로. 부지 서측과 북측이 광대로에 접하고 남동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,706,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 144,000,000원 + 28,816,000원 = 172,816,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 때도 인수액이 증가해 실질취득은 172,412,800원·172,058,880원입니다.
- 임차권 원본 확인. 김민준의 임대차계약일 2021.11.25, 확정일 2021.11.29, 전입·점유 2022.02.28, 보증금 170,000,000원을 등기부·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 김민준으로 표시되어 있으므로 관계와 집행권원·임대차채권의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 등기된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 미배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.44억 낙찰”이 아니라 “약 1.72억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 숫자의 착시가 큰 물건입니다. 표면상 최저가는 144,000,000원이지만, 대항력 있는 김민준 임차인의 보증금이 170,000,000원이고 현재 배당 부족분 28,816,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 172,816,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 매각가가 115,200,000원, 92,160,000원으로 내려가도 인수액이 57,212,800원, 79,898,880원으로 증가해 실질취득은 계속 약 172,000,000원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 최저가보다 임차보증금과 미배당 인수액을 먼저 봐야 하고, 시세 판단 역시 반드시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
