인천지방법원 2025타경509426. 인천광역시 서구 청라동 센트럴시티 지층 비105호의 근린시설입니다. 감정 이용상태도 근린생활시설로 확인됩니다. 소유자 최종원은 2021.11.02. 매매를 원인으로 2022.05.31. 1,400,910,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부천농업협동조합 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 근저당권은 2023.11.30. 확정채권양도를 원인으로 2024.01.03. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 2025.05.22. 농업협동조합자산관리회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 별도로 설정됐던 주식회사더블유케이홀딩스의 312,000,000원 근저당권은 2022.08.25. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509426 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 지층 비105호 |
| 소유자 | 최종원 (2021.11.02. 매매 · 거래가액 1,400,910,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,393,000,000원 / 1,393,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.05.31. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 부천농업협동조합이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 권리는 2024.01.03. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 그대로 2022.05.31.입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,393,000,000원입니다. 소유자의 등기상 거래가액은 1,400,910,000원이지만, 해당 거래는 2021.11.02. 매매를 원인으로 한 취득가격입니다. 현재 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,330,000원 |
| 1. 근저당 · 부천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,670,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 16,330,000원과 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원을 배당하고 176,670,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,393,000,000원 | 1,200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,114,400,000원 | 1,100,856,000원 | 99,144,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 891,520,000원 | 880,204,800원 | 319,795,200원 | 0원 |
유찰돼 매각대금이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 커지지만, 이 계산에서 매수인이 그 부족분을 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 1회 유찰 시 99,144,000원, 2회 유찰 시 319,795,200원의 채권 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 남동측 인근이며 주위에 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 지층 비105호입니다.
- 도로. 남측으로 중로의 포장도로에 접하고, 토지는 평지·가로장방 형태로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,801.6㎡이며 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,393,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 지층 근린시설 확인. 비105호의 출입구·가시성·실제 이용상태와 영업 또는 임대 가능성을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.05.31. 근저당권과 2024.01.03. 농업협동조합자산관리회사로의 이전, 2025.05.22. 경매개시결정을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이번 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.31. 설정된 부천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 지층 근린생활시설의 실제 가치입니다. 감정가·최저가가 1,393,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정요항표상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리 가능, 가격·점유는 추가 검증 필요”로 보는 것이 적절합니다.
