수원지방법원 2025타경491. 안산시 상록구 부곡동 ‘부자명가’ 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 50,078,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 실제 임차인은 천건주 1명이며, 보증금 145,000,000원, 전입·확정일자 모두 2020.08.21로 말소기준권리인 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 50,078,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,301,404원을 먼저 빼고 임차인에게 48,776,596원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 96,223,404원은 매수인이 인수합니다. 결국 낙찰가를 낮춘 효과가 인수액 증가로 상당 부분 상쇄되어, 실질취득은 146,301,404원입니다. 이 구조에서는 최저가 5천만원만 보고 ‘시세의 40.7%라 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 607-11 부자명가 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 56.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 이진재 (2020.08.19 매매, 거래가액 145,000,000원 · 2020.09.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 천건주 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2023.05.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 과거 반월신용협동조합·시흥제일새마을금고·반월농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 반면 천건주의 전입일과 확정일자는 모두 2020.08.21로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.11.23 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천건주 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.21 | 2020.08.21 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
부자명가는 총 8세대, 사용승인일은 2013.09.24입니다. 확인된 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 2025.12의 123,000,000원 1건입니다. 이전 2024.05 거래는 122,000,000원이고, 최근 거래가 이전 거래보다 0.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 54.11㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.05 | 54.11㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 122,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 123,000,000원 |
표면 최저가 50,078,000원은 최근 12개월 시세의 40.7%이지만, 이는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 146,301,404원은 최근 12개월 거래가 123,000,000원보다 높습니다. 감정가 146,000,000원과도 사실상 비슷한 수준이어서, 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,301,404원 |
| 1. 임차인 천건주 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 48,776,596원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 천건주 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 96,223,404원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 총 8세대 규모입니다.
- 입지. 부곡중학교 북동측 인근으로 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 276.9㎡, 공시지가 1,849,000원/㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 2건뿐이고 단지 규모가 8세대로 작아 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 50,078,000원만 보지 말고 인수액 96,223,404원을 더한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 천건주의 보증금 145,000,000원은 배당 전액 변제가 되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 선순위 당해세가 확인되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 천건주가 경매신청채권자와 동일하므로 계약관계·점유·보증금 지급 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부에 따라 일반 최고가매수신고인의 취득이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 압류 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5천만원 낙찰”이 아니라 “1.46억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저가는 50,078,000원이지만, 대항력 있는 실제 임차인 1명의 미변제 보증금 96,223,404원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 146,301,404원입니다. 최근 12개월 거래가 123,000,000원보다 높기 때문에 ‘세 번 유찰돼 싸졌다’는 결론은 성립하지 않습니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총비용은 보증금 145,000,000원 부근에 머뭅니다. 게다가 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰에도 제한이 생길 수 있습니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상, 권리와 절차까지 복합적인 물건입니다.
