인천지방법원 2025타경512029. 주안유스빌 4층 402호, 전용 69.31㎡ 물건입니다. 사건의 말소기준은 2023년 2월 2일 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 이후 하나은행 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 2023년 9월 7일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 주민등록일이 2017년 7월 12일, 점유개시일이 2017년 7월 20일, 확정일자가 2017년 6월 27일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금도 135,000,000원이어서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당분을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 이 을구 5번 주택임차권등기에 관하여 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권에서 발생하는 인수액은 실질적으로 0원으로 반영합니다. 문제는 이 확약이 모든 점유관계를 포괄한다고 확대 해석할 수 없다는 점입니다. 별도로 기재된 실제 임차인 한국토지는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 임차권은 예외 점검

말소기준권리는 2023.02.02 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다. 2023.02.09 하나은행 가압류 27,126,790원과 2025.09.11 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.18 신용보증기금이 신청했던 별도 강제경매는 2025.05.14 취하되어 2025.05.16 말소됐습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명

한국토지주택공사 행은 실제 임차인을 한 명 더 추가하는 보증금 135,000,000원의 별도 임대차가 아닙니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고이므로 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 한국토지 1명입니다. 이 실제 임차인은 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 “있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 137,000,000원’으로 본다

이 사건은 확약 반영 후 주된 임차권 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 137,000,000원입니다. 가격 판단은 이 금액을 최근 12개월 평균과 최신 거래에 먼저 대조해야 합니다. 두 기준 모두 135,000,000원이고, 실질취득액은 그 101.5%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

전체 4건 평균은 131,250,000원이고 범위는 110,000,000원~147,000,000원입니다. 다만 전체 평균에는 오래된 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 135,000,000원입니다. 현재 실질취득 137,000,000원은 이들보다 2,000,000원 높습니다. 최근 구간이 이전 구간보다 3.8% 높은 추세로 집계됐지만, 그렇다고 현재 실질취득액이 최신 거래보다 낮아지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사의 보증금 부족분은 718,000원으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 718,000원은 룰상 금액으로만 보고, 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 확약 밖 실제 임차인 한국토지의 미상 위험은 별도입니다.

확약이 없다면 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 큰 유찰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 총취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형이 됩니다. 실제로 1회 유찰 시 룰상 인수는 27,734,400원, 2회 유찰 시 49,298,240원으로 커집니다. 다만 이 사건은 확약 때문에 그 주택임차권에 한해서는 해당 인수를 실질 0원으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석암초등학교 동측에 위치하며 주변은 동유형 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호, 사용승인일은 2001.04.25입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 3필 일단의 완경사 공동주택 부지이며 서측으로 소로의 포장도로가 접합니다. 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 사항도 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 주택이고 동일면적 실거래 표본은 4건입니다. 최근시세 대비 현재 실질취득액이 낮지 않아 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소 조건·효력·낙찰 후 말소 절차가 실제로 어떻게 기재됐는지 원문을 대조해야 합니다.
• 한국토지 실체 확인. 실제 임차인 1명으로 분류된 한국토지의 전입일·확정일자·보증금을 확인해 대항력과 추가 인수 가능성을 확정해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 135,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인의 보증금과 별도 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
• 현재 가격은 시세 이상. 확약 반영 실질취득 137,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 101.5%입니다. 신건 가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 후에도 인수 계산과 확약을 함께 볼 것. 룰상 인수는 1회 유찰 시 27,734,400원, 2회 유찰 시 49,298,240원으로 증가합니다. 확약이 유효한 범위에서는 실질 0원이지만, 미상 임차인 위험이 해결됐다는 뜻은 아닙니다.
• 소규모 주택 환금성. 12세대 규모와 4건의 동일면적 실거래 표본을 감안해 재매각 가능성과 목표 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 하나는 지웠지만, 남은 미상까지 지워진 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 반전은 135,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록과 확정일자가 말소기준보다 앞서고 신건 배당에서도 718,000원이 부족해, 확약이 없다면 낙찰자 인수형으로 봐야 합니다. 하지만 매각물건명세서의 말소동의 확약서 때문에 이 주된 임차권 인수는 실질 0원으로 조정됩니다.

그렇다고 안전형으로 바로 올라가지는 않습니다. 보증기관 승계 신고와 별도로 실제 임차인 한국토지 1명의 전입·확정일자·보증금이 미상이고, 확약의 적용 범위를 이 미상 신고에까지 확대할 근거도 없습니다. 가격 역시 실질취득 137,000,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 101.5%로 최근 시세 이상입니다. 12세대 소규모 주택이라는 환금성 조건까지 감안하면, 현재 회차의 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 확인 전까지 보류, 가격 메리트도 없음”입니다.