* 을구 5번 임차권의 확약 효력이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다는 가정의 인수 추정액은 41,226,200원이며, 확약 밖 임차인의 인수 위험은 별도로 남습니다.

인천지방법원 2025타경512029. 미추홀구 주안동 주안유스빌 4층 402호, 전유면적 69.31㎡의 다세대 경매물건입니다. 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장 기준 연립주택이며, 2001년 사용승인을 받은 5층 건물에 위치합니다.

현재 소유자는 강수영으로, 2020년 8월 10일 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2023년 신용보증기금과 하나은행의 가압류가 발생했고, 이후 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건에서 가장 중요한 질문은 얼마에 낙찰받느냐보다 어떤 임차권이 확실히 소멸하고, 어떤 점유자의 권리가 남느냐입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 실질취득비용을 잘못 계산할 위험이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차권은 별도 검토

말소기준권리는 2023년 2월 2일 신용보증기금 가압류입니다. 이후 설정된 하나은행 가압류와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정됐던 한국주택은행·농협은행 근저당도 이미 말소됐습니다.

하지만 2017년부터 시작된 임차관계는 가압류보다 앞섭니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2023년 9월 7일 이루어졌지만, 기재된 주민등록일은 2017년 7월 12일, 점유개시일은 2017년 7월 20일입니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위가 핵심

기록에 기재된 실제 임차인 항목은 한국토지 1명이며, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 보증금 135,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 다만 두 명칭의 정확한 법률관계와 권리 승계 범위는 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 71%의 저가와 인수 위험을 분리하라

주안유스빌 동일 면적 69.31㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 131,250,000원이지만, 최근 거래를 우선해서 가격을 비교하겠습니다.

최근 12개월 비교 지표는 135,000,000원(1건)이며, 확인된 최신 거래도 2024년 4월의 135,000,000원입니다. 제공된 최근·과거 거래 추세 비교치는 +3.8%로 하락 추세를 나타내지는 않습니다. 다만 최신 실거래의 시점이 오래되었고 비교 표본이 적어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.

현재 최저가 95,900,000원은 비교 기준의 71.0%입니다. 그러나 원래 보증금 인수 구조를 고려하면 상황이 완전히 달라집니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 95,900,000원 가정)

이 배당표는 임차보증금 135,000,000원의 우선변제와 집행비용을 기준으로 한 조건부 추정입니다. 실제 배당순위·배당액은 별도로 확정되어야 하며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 배당 부족분 41,226,200원은 확약을 고려하지 않은 계산상 인수액이며, 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 부담의 역설

확약을 제외한 배당 시나리오에서는 최저가가 크게 떨어져도 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 약 1억 3천만원대에 머뭅니다. 따라서 유찰만을 이유로 가격 메리트가 커진다고 해석하면 안 됩니다.

반대로 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수권리가 없다면 주된 임차보증금의 인수 부담이 해소되므로 유찰 할인은 취득원가에 직접적인 영향을 줍니다. 다만 한국토지의 별도 권리 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 이를 확정적인 저가 매수 기회로 평가하는 것은 이릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 동측에 위치합니다. 주변은 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 5층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 사용승인일은 2001.04.25입니다.
• 도로. 서측으로 소로의 포장도로가 접하고, 토지는 완경사의 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용되며, 일부 필지에는 절대보호구역도 포함됩니다. 공시지가 기준은 1,519,000원/㎡입니다.
• 공부상 현황. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 공동주택으로, 동일 면적 확인 실거래는 4건입니다. 대규모 단지와 달리 가격 비교 표본이 적어 매도 시점과 거래 상대방 확보에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 임차권, 조건, 말소 시점, 매수인 인수 면제 범위를 확인해야 합니다.
• 한국토지의 실제 지위. 한국토지주택공사의 승계·대위 관계와 한국토지의 법률상 지위가 동일한 임대차에서 발생했는지 확인해야 합니다. 보증금을 중복 합산해서는 안 되지만, 미상 권리를 임의로 소멸 처리해서도 안 됩니다.
• 대항력 검증. 주민등록, 점유개시, 확정일자, 임대차계약, 임차권 승계 여부를 원본으로 대조해야 합니다. 특히 증액 보증금의 우선순위도 확인 대상입니다.
• 매각물건명세서. 을구 5번 임차권 인수 문구와 확약 단서가 실제 매각조건에서 어떻게 정리되어 있는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 낙찰가뿐 아니라 잔존 인수 위험, 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등을 포함해 총비용을 검토해야 합니다.
• 배당 및 명도. 예상배당표는 추정치이므로 실제 배당순위와 금액을 확인하고, 점유자에 대한 인도·명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 현재 시세. 최근 12개월 비교 표본이 적고 최신 확인 거래가 오래되었으므로 인근 유사 주택의 현시점 거래 가능 가격을 추가 검증해야 합니다.
• 원본 최종 확인. 매각기일 2026.10.21 전 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 매각 진행상태를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재, 미상 임차인은 별도 위험”

인천 주안유스빌 402호는 감정가 137,000,000원에서 1회 유찰되어 95,900,000원에 나온 물건입니다. 최근 비교 시세 135,000,000원 대비 71.0%라는 수치는 분명 관심을 끌 만합니다.

하지만 135,000,000원의 대항력 임차보증금은 원칙적으로 낙찰자가 부담할 수 있는 권리입니다. 현재 회차의 통상 배당 추정에서 발생하는 부족분은 41,226,200원이고, 이를 더한 실질취득액은 137,126,200원으로 비교 시세보다 높아집니다.

이 사건의 결정적인 변수는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서입니다. 을구 5번 임차권에 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다. 그러나 별도로 기재된 한국토지의 대항력·보증금 정보는 확인되지 않아, 그 권리까지 자동으로 해소되었다고 판단할 수 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약 대상 임차권의 인수 해소는 긍정적이지만, 확약 밖 미상 임차인의 권리와 소규모 공동주택의 환금성 위험이 남아 있습니다. 가격은 매력적일 수 있어도, 권리 확인이 끝나기 전에는 안전한 저가 물건이 아닙니다. 확약 적용 범위와 실제 점유자의 권리관계를 먼저 확정하는 것이 입찰가를 정하는 일보다 우선입니다.