인천지방법원 2025타경514100. 인천 미추홀구 도화동 엔에스파크 11층 1106호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 현 소유자는 김영진이며 2020.03.27 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.05.13 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 129,600,000원입니다.
등기부상 과거 신탁과 종전 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 말소기준 이후에는 2025.11.20 임의경매개시결정이 있습니다. 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가 자료의 임대차관계가 “미상”이므로, 단순히 신고된 임차인이 없다는 이유만으로 실제 점유·임대차관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514100 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 457-4 엔에스파크 11층 1106호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 제일로9번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 15층 중 11층 · 사용승인 2014-05-21 |
| 실거래 비교면적 | 79.19㎡ |
| 소유자 | 김영진 · 2020.03.27 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 115,438,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.05.13 근저당
현재 권리분석의 핵심은 을구 4번 오케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 신탁등기와 종전 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 123.2%, 추세도 -13.4%
앤에스파크 실거래는 총 7건이 제시되어 있고, 전체 평균은 215,285,714원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 평균은 190,000,000원이며 최신 거래도 2025.12 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -13.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 73.43㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 79.19㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 79.19㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 79.19㎡ | 3 | 242,000,000원 |
| 2022.05 | 78.75㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 78.75㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 73.43㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 215,285,714원 |
현재 최저가 234,000,000원은 전체 평균 대비 108.7%이지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 190,000,000원 대비로는 123.2%입니다. 여기에 최근 추세가 -13.4%이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 배당모형상 인수액이 0원이어서 실질취득액도 현재 회차에서는 234,000,000원이며, 최근 거래 기준으로는 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,324,000원 |
배당모형은 근저당 채권최고액 129,600,000원을 기준으로 계산하며, 신청채권 청구액은 115,438,543원입니다. 현 회차 모형상 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 미추홀구 제일로9번길에 위치하며, 주위에 재래시장·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 2014-05-21 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 11층입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·카리프트·도시가스난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 공시지가는 2,029,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제 기록. 감정자료에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 거래성. 앤에스파크는 56세대로 제시되어 있고, 실거래 표본은 7건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 215,285,714원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원을 우선해 보세요. 현재 최저가는 최근 기준 123.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -13.4%이므로 과거 242,000,000원·270,000,000원 거래만 보고 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 임대차·점유 확인. 별도 임차인 신고가 없더라도 감정평가 자료는 임대차관계를 미상으로 적고 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용 형태를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 성격 확인. 배당은 근저당 채권최고액 129,600,000원 기준의 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 회차 전략. 현재 234,000,000원보다 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원 시나리오가 최근 거래와의 가격관계를 크게 바꿉니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준이 명확하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대차관계가 미상이므로 점유 리스크를 완전히 닫았다고 보기는 어렵습니다. 무엇보다 현재 회차 실질취득액 234,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 123.2%이고 최근 추세도 -13.4%입니다. 과거 전체 평균 215,285,714원보다 최근 시세를 우선하면, 신건 단계의 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 임대차 확인은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
