인천지방법원 2025타경514204. 간석동 102동 6층 602호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 신재욱이며 2022.05.19 매매를 원인으로 2022.06.09 소유권을 취득했고 거래가액은 198,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당 1,040,000,000원은 2013.08.22 말소됐고, 신한은행 근저당 99,600,000원도 2022.05.19 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김보성의 전입·점유는 2022.05.19, 임차권등기는 2024.06.14이고, 민지영은 2024.12.27, 곽권영은 2025.07.25 전입으로 모두 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 920-31 102동 6층 602호 · 도로명 인천광역시 남동구 백범로248번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 8층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 신재욱 · 2022.06.09 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차권 범위 | 김보성 · 6층 602호 68.32㎡ 전부 |
① 권리 흐름 — 김보성은 확약, 나머지 2명은 미상
김보성은 임대차계약일 2022.04.19, 확정일자 2022.04.20, 전입·점유개시 2022.05.19, 보증금 198,000,000원이며 2024.06.14 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적 권리순위만 놓고 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민지영 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 확약 없음 |
| 곽권영 | 2025.07.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 · 확약 없음 |
| 김보성 | 2022.05.19 | 198,000,000원 | 2022.04.20 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 아님 · 주택도시보증공사 말소동의 확약 |
* 김보성의 실질 인수 0원 판단은 해당 임차인에 대한 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약에 한정합니다. 룰상 현재 회차 미배당 부족분은 42,026,000원입니다.
② 실질취득 구조 — 최저가 159,000,000원만 보면 안 된다
김보성에 대한 확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 198,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 김보성 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 159,000,000원 | 42,026,000원 | 김보성 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 73,380,800원 | 김보성 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 98,464,640원 | 김보성 실질 0원* |
즉 “유찰돼 최저가가 내려가면 김보성 보증금 문제도 함께 줄어든다”는 구조가 아닙니다. 확약이 없으면 오히려 낙찰가 하락만큼 미배당 인수액이 커집니다. 이번 사건에서는 그 주된 인수축을 확약이 제거하지만, 민지영·곽권영의 보증금은 확인되지 않아 확인 가능 실질취득 하한만 159,000,000원으로 볼 수 있을 뿐 총액을 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 김보성 보증금 · 우선변제 | 198,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김보성의 부족분은 42,026,000원입니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약 미반영 룰상 금액이며, 김보성의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 민지영·곽권영의 보증금은 위 배당액에 포함되지 않아 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 6층 602호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인동초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·세로장방형, 소로 한 면에 접하며 토지면적은 281.6㎡, 공시지가는 1,712,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 확약이 김보성 임차권등기의 말소와 인수 해소에 적용되는 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 민지영 확인. 2024.12.27 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 곽권영 확인. 2025.07.25 전입자 역시 보증금·확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
- 배당표 재검증. 현재 산식에는 집행비용 3,026,000원과 김보성 우선배당 155,974,000원이 반영돼 있으나 실제 세금·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 압류 확인. 2026.05.12 강서세무서장 처분의 국 압류가 등기돼 있으며 경매개시결정 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다. 실제 배당상 세금 우선순위는 원문 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 159,000,000원만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 확약 밖 임차관계를 먼저 확정한 뒤 총 실질취득액을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 끝난 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김보성 보증금 198,000,000원입니다. 현재 신건 배당 산식만 보면 미배당 42,026,000원이 매수인 인수로 남지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약으로 김보성에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 여기까지만 보면 위험이 크게 줄었습니다.
그러나 결론을 뒤집는 변수가 따로 있습니다. 민지영과 곽권영입니다. 두 사람은 모두 2025.11.27 강제경매개시결정보다 전입이 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 두 사람을 곧바로 대항력 임차인이라고 확정할 수도, 반대로 인수 없음이라고 지울 수도 없습니다. 확약 밖 미상 임차인 2명의 보증금이 확인되기 전까지는 총 실질취득액이 닫히지 않습니다.
결국 이 물건은 “김보성 42,026,000원 인수”만 보고 포기할 사건도 아니고, “확약이 있으니 159,000,000원에 깨끗하게 산다”고 단정할 사건도 아닙니다. 김보성은 해소, 민지영·곽권영은 미확정. 이 두 문장을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
