인천지방법원 2025타경514240. 인천 부평구 십정동 유진빌리지 105동 1층 101호, 주거용 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박주용으로 2021년 6월 7일 거래가 175,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 홍하람은 2021년 5월 17일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 4월 12일, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 임차권등기는 2023년 7월 21일 이뤄졌고, 배당요구도 한 상태입니다.
등기상 계산된 말소기준은 2023년 9월 15일 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 홍하람의 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 인수형입니다. 이후 국민건강보험공단·부평구·금천구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514240 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 75-4 유진빌리지 제105동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 함봉로42번길 7-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 4층 중 1층 101호 |
| 임차 범위 | 1층 101호 59.95㎡ 전부 |
| 소유자 | 박주용 (2021.06.07. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 근저당권들은 모두 이미 말소돼 현재 인수문제와 연결되지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.15 국민건강보험공단 압류이고, 홍하람의 전입·점유는 2021.05.17, 확정일자는 2021.04.12로 이보다 앞섭니다. 임차권등기 자체도 2023.07.21로 말소기준보다 앞서 있어, 데이터상 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍하람 | 1층 101호 59.95㎡ 전부 2021.05.17 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 매수인 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍하람은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 임차보증금 175,000,000원을 기준으로 봅니다. 전입일은 2021.05.17, 확정일자는 2021.04.12이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 신건 최저가 150,000,000원에서 집행비용 2,900,000원을 제외한 147,100,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미회수분 27,900,000원이 매수인에게 남는 계산입니다. 그래서 실제 부담은 150,000,000원 + 27,900,000원 = 177,900,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 27,900,000원 | 177,900,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 57,480,000원 | 177,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 81,128,000원 | 177,128,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 임차인 홍하람 보증금 | 175,000,000원 | 147,100,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 부족분 27,900,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금 압류와 현황 리스크
현재 등기에는 국민건강보험공단 압류, 부평구 압류, 금천구 압류가 있습니다. 이들 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 그렇게 되면 홍하람에게 돌아가는 배당액이 줄어 매수인 인수액이 현재 계산보다 커질 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 2010년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 주변환경. 함봉로42번길 일대에 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(열우물GB우선해제지구)·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 보세요. 현재 회차 기준 150,000,000원이 아니라 177,900,000원이 실제 판단 기준입니다.
- 유찰 착시를 경계하세요. 1회 유찰 시 실질취득 177,480,000원, 2회 유찰 시 177,128,000원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 말소만 의미하는지, 대항력까지 포기하는지 원문 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유 확인. 전기공급정지안내문이 부착된 상태이므로 실제 거주·점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.5억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 숫자상 최저가는 150,000,000원이지만 권리구조를 반영한 현재 실질취득은 177,900,000원입니다. 선순위 대항력 임차보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰돼 낙찰가가 떨어져도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 175,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
여기에 세금 압류 3건의 당해세 가능성까지 있어 실제 임차인 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계 결론은 “최저가가 싸 보여도 인수형 구조 때문에 실질부담이 높고, 확약서 원문 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
