인천지방법원 2025타경514258. 인천 남동구 구월동 성원빌라 1층 101호, 전용 51.35㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박재오는 2021년 7월 28일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 107,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김승우가 주민등록과 점유를 시작했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 7월 9일입니다. 이 임차인의 보증금도 107,000,000원으로, 2022년 11월 24일 말소기준인 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
따라서 이 사건은 “임차권등기가 말소되니 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 118,000,000원의 매각대금 안에서 집행비용 2,452,000원을 뺀 뒤 김승우 보증금 107,000,000원이 전액 배당되므로 인수액이 0원입니다. 반면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 시나리오가 나타납니다. 즉 유찰가 자체가 실질 취득원가가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-965 성원빌라 1층 101호 · 구월말로39번길 38-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주택(1세대) · 전용 51.35㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박재오 · 2021.07.28 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 규모 | 10세대 · 1996.12.20 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022년 11월 24일 갑구 11번 주택도시보증공사 가압류 1,070,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 남동구 압류, 김승우의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김승우의 실제 전입·점유는 2021년 7월 28일로 말소기준보다 빠르므로, 등기 순위만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김승우 | 제1층 제101호 51.35㎡ 전부 | 107,000,000원 | 2021.07.28 / 2021.07.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
김승우는 2023년 8월 30일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 반영돼 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 107,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 매각가 94,400,000원에 14,699,200원, 2회 유찰 시 매각가 75,520,000원에 33,239,360원의 인수 시나리오가 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 21.2% 높다
성원빌라 동일·유사 면적 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 107,881,818원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 97,350,000원, 최신 거래는 2024년 5월 94,700,000원입니다. 현재 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.2%로, 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 52.44㎡ | 4 | 94,700,000원 |
| 2024.03 | 52.44㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 51.35㎡ | 3 | 116,000,000원 |
| 2022.09 | 51.35㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.08 | 52.44㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 2022.06 | 52.44㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 51.35㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 51.35㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2021.07 | 51.35㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2021.06 | 52.44㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2021.06 | 52.44㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 97,350,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김승우 보증금 | 107,000,000원 | 107,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 8,548,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 107,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권 총액은 1,177,000,000원, 예상 배당액은 8,548,000원, 미배당은 1,168,452,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 118,000,000원 | 0원 | 8,548,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 94,400,000원 | 14,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 75,520,000원 | 33,239,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 최신 실거래 94,700,000원과 비슷한 94,400,000원까지 내려갑니다. 그러나 그 순간 대항력 임차인의 미배당 보증금 14,699,200원이 인수되는 시나리오가 발생합니다. 2회 유찰 때도 최저가는 75,520,000원으로 크게 낮아지지만 인수액이 33,239,360원으로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조라는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천구월초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남동측 약 3미터 내외 도로, 북동측 약 2미터 내외 도로에 접합니다. 토지 도로접면 표기는 세로각지(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 10세대 규모, 1996.12.20 준공 다세대로 최근 실거래 표본이 2건이고 최근 거래 추세는 -11.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 97,350,000원의 121.2%입니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재는 전액 배당 가정으로 인수 0원이지만, 실제 배당표와 배당요구 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 권리까지 포괄하는지 직접 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 1회 유찰 시 14,699,200원, 2회 유찰 시 33,239,360원의 인수 시나리오가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 107,881,818원보다 최근 12개월 평균 97,350,000원과 최신 거래 94,700,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 아닌 물건
이 사건의 현재 권리 계산은 비교적 명확합니다. 신건 118,000,000원에서는 김승우의 보증금 107,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단에서는 권리보다 가격과 유찰 이후 구조가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 97,350,000원, 최신 거래는 94,700,000원인데 현재 최저가는 118,000,000원이고 거래 추세는 -11.7%입니다.
더 낮은 회차로 내려가도 단순히 최저가만 줄어드는 것이 아닙니다. 1회 유찰부터 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 붙습니다. 따라서 이 물건은 현재는 권리상 인수 0원이나 가격이 높고, 유찰되면 가격은 내려가지만 임차보증금 인수위험이 커지는 구조입니다. 결론은 권리 확인 필수·가격 메리트 부족입니다.
