인천지방법원 2025타경514262. 부평동 센트럴뷰2차 6층 606호, 공부상 오피스텔입니다. 현 소유자 이혜정은 2021.04.05 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2022.04.08 양천구 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류·부평구 압류·현재 강제경매개시결정·강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 이재규는 2021.04.05 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.24입니다. 말소기준권리인 2022.04.08 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 210,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 전형적인 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-98 센트럴뷰2차 6층 606호 · 원적로488번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 14층 건물 내 6층 606호 |
| 소유자 | 이혜정 (2021.04.05 매매, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차인
말소기준권리는 2022.04.08 양천구 압류입니다. 주택도시보증공사 가압류 186,000,000원, 부평구 압류, 현재 강제경매개시결정, 강서구 압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2016년 하나은행 근저당권은 2021.04.06 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 성격이 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재규 6층 606호 65.1㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.05 / 2021.03.24 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김미아 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.04.14 / 미상 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
김미아는 2025.04.14 전입으로 말소기준권리인 2022.04.08보다 뒤이므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — ‘최저가가 싸다’는 결론을 낼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 205,000,000원입니다. 현 소유자가 2021.04.05 등기상 거래가액 210,000,000원에 취득한 기록은 있으나, 이 한 건은 현재 시세를 직접 판단할 최신 비교자료로 사용하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 205,000,000원이 시세보다 싸다는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
또한 이재규의 확약을 반영하면 현재 회차에서 실질취득은 205,000,000원입니다. 원칙적 계산상 미배당 보증금 8,670,000원을 더해 가격을 볼 필요는 없지만, 그 전제는 해당 확약이 실제 매각과 말소 절차에 그대로 적용된다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이재규 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이재규 보증금의 미배당액은 8,670,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이재규에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 등기사항전부증명서에는 주택임차권등기가 설정돼 있습니다.
- 입지. 인천부원초등학교 동측 인근의 센트럴뷰2차로, 주변은 오피스텔·상업·주상용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 남측·서측 소로를 통해 부평대로 등 간선도로로 연계되며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 606호이며 사용승인일은 2016.07.11입니다. 위생·급배수, 도시가스, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황. 감정평가상 주변환경과 교통여건은 보통으로 평가됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이재규 임차권등기에 대한 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 대상·조건과 실제 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 양천구·부평구·강서구 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 배당 후 추가 위험을 정확히 볼 수 있습니다.
- 김미아 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현재 점유 여부와 명도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 단수 안내문 확인. 현황조사 당시 출입문에 단수 안내문 등이 부착돼 있었으므로 관리비·공과금·실제 사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 감정가 205,000,000원과 2021년 거래가액 210,000,000원만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마십시오.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 걷혔지만, 신건 가격까지 안전한 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 이재규의 보증금 210,000,000원입니다. 현재 배당표만 보면 8,670,000원이 남아 매수인 인수형처럼 보이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 기준상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 결론 내릴 수는 없습니다. 세금 압류의 당해세 여부, 김미아의 실제 점유 상태, 단수 안내문이 붙어 있던 현황을 확인해야 하고, 현재 시세를 판단할 최신 거래 자료도 제시돼 있지 않습니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 확약으로 해소됐지만, 가격과 현장 확인은 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 확약서 원문과 세금·점유 상태를 직접 대조한 뒤 접근하는 보수적 판단이 맞습니다.
