수원지방법원 2025타경595. 안산시 단원구 고잔동 540-5의 1층 111호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설·현황 공실입니다. 현재 소유자 권연희는 2020.10.14 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 177,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2025.05.01 수협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 별도의 압류나 가압류는 확인되지 않고, 말소기준권리인 수협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고·확인된 임차인은 없으며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 승계할 보증금이나 인수 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경595 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 1층111호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 · 지하 1층·지상 5층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 권연희 (2020.10.14 소유권이전, 거래가액 177,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 148,365,692원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리 없음
말소기준은 2020.10.14 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며, 2025.05.01 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 수협은행 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 압류·가압류는 없고, 확인된 임차인도 없어 현재 자료에서 매수인에게 넘어오는 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,360,000원 | 126,748,960원 | 41,251,040원 |
| 3회 유찰 시 | 90,552,000원 | 88,522,064원 | 79,477,936원 |
| 4회 유찰 시 | 63,386,399원 | 61,845,444원 | 106,154,556원 |
현재 회차에서도 수협은행의 채권최고액 168,000,000원 전액이 배당되지는 않습니다. 집행비용 2,611,040원을 제외한 126,748,960원이 수협은행에 배당되고, 41,251,040원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 잔존채권 문제이지, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,611,040원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 168,000,000원 | 126,748,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,360,000원 가정 시 수협은행에 126,748,960원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 41,251,040원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 고잔동 소재 중앙역 북측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 업무시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되는 호실이며 감정 당시 공실입니다. 외벽은 치장 타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,421.2㎡, 지목은 대, 상업용 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방형·소로각지입니다. 공시지가는 4,591,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있고 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉됩니다.
- 용도지역 확인. 감정평가 요항표에는 일반상업지역, 토지정보에는 중심상업지역으로 표시되어 있어 입찰 전 공식 토지이용계획 자료 대조가 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 주변 1층 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 감정 당시 공실이므로 단순 공실인지, 임대수요 부족·내부상태·동선 등 별도 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행 미배당 41,251,040원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 자료 기준 인수액은 0원입니다.
- 용도지역 대조. 상업지역 세부 표기가 자료별로 다르므로 토지이용계획확인원 등 공식 자료를 직접 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건은 2020.10.14 수협은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인이나 인수 권리가 없어 권리 구조만 보면 깔끔한 편입니다. 최저가 129,360,000원에 낙찰된다면 현재 자료 기준 실질취득액도 129,360,000원입니다. 하지만 물건은 공실 상태의 1층 근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 무엇보다 최근 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 권리에서는 큰 인수 위험이 보이지 않지만, 가격과 환금성은 현장·실거래 검증이 필요한 사건입니다.
