인천지방법원 2025타경514354. 계양구 효성동 금호하우스 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 마병환이며, 2020.09.17 매매를 원인으로 2020.10.16 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 근저당이 아니라 2023.04.20 주택도시보증공사 가압류입니다. 앞선 신탁과 서인천신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2023.03.24 국 압류도 2026.04.27 해제에 따라 말소됐기 때문입니다.
그러나 말소기준보다 더 빠른 권리가 하나 있습니다. 이동현 임차인은 임대차계약일 2022.03.08, 확정일자 2022.03.15, 주민등록·점유개시 2022.03.30로, 말소기준일 2023.04.20보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514354 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 273-80 금호하우스 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로177번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 임차권 범위 | 5층 501호 34.5㎡ 전부 |
| 소유자 | 마병환 · 2020.10.16 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2023.04.20 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.09.27 국 압류와 2025.12.03 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 이동현의 전입·점유는 2022.03.30으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 2024.03.14에 이뤄졌다는 이유만으로 후순위라고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계 아님
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동현 | 5층 501호 34.5㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2022.03.30 / 2022.03.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이동현은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고인이 아닙니다. 배당요구도 했고, 임차권등기는 2024.03.14 접수됐습니다. 따라서 원칙적인 권리계산만 하면 신건 매각대금 181,000,000원에서 집행비용 3,334,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 177,666,000원이 배당되고, 보증금 부족분 32,334,000원이 남습니다.
③ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 181,000,000원 | 32,334,000원 | 0원 | 181,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 144,800,000원 | 68,027,200원 | 0원 | 144,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 115,840,000원 | 96,581,760원 | 0원 | 115,840,000원 |
룰상 인수액은 말소동의 확약서를 적용하지 않았을 때의 계산값입니다. 본건의 실질취득은 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제로 인수 0원을 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 210,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인에게 177,666,000원이 배당되고 보증금 부족분 32,334,000원이 발생합니다. 후순위 주택도시보증공사 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 부족분은 말소동의 확약서 반영 시 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성사거리 북동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 이동현 임차권 전체인지, 조건이 있는지, 매각 이후 말소 절차가 어떻게 되는지 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인의 날짜 재확인. 임대차계약 2022.03.08, 확정일자 2022.03.15, 전입·점유 2022.03.30으로 말소기준 2023.04.20보다 빠릅니다.
- 배당과 인수를 분리. 신건 배당표상 임차인 미배당은 32,334,000원이지만, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원으로 계산합니다.
- 유찰 시 착시 주의. 확약이 없다면 최저가는 내려가도 룰상 임차인 인수액은 68,027,200원, 96,581,760원으로 커집니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 권리 확인. 2023.09.27 국 압류와 2025.12.03 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 크게 달라집니다. 이동현은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 210,000,000원입니다. 신건 181,000,000원에 낙찰될 경우 배당 후 32,334,000원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 룰상 인수액은 더 커지는 전형적인 선순위 임차인 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 문구가 있습니다. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.” 정확도 규칙에 따라 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 181,000,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 권리 자체를 단순화해서 볼 사건이 아니라, 확약서 원문 확인이 입찰 여부를 좌우하는 사건입니다.
