인천지방법원 2025타경514364. 인천 남동구 구월동 ‘룩소르주상복합’ 3층 308호, 전용 57.6019㎡ 오피스텔입니다. 소유자 변진섭은 2021.12.20 매매를 원인으로 2022.01.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 210,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권보다 고지훈의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.11.23, 확정일자는 2021.11.26, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.20이고 임차보증금은 210,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정이므로 임차인의 점유·주민등록이 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1144-10 룩소르주상복합아파트 3층 308호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.6019㎡ · 지하 3층 / 지상 15층 중 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 변진섭 (2021.12.20 매매 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 말소동의 확약
등기부상 과거 신한은행 근저당권 145,200,000원은 2021.12.20 해지로 이미 말소됐고, 2023.12.14 농협은행이 신청했던 강제경매도 이후 취소·말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.12.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 고지훈은 2021.12.20부터 주민등록·점유를 갖췄고 2024.02.05 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 확약을 제외하면 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고지훈 3층 308호 57.6019㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.11.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 높다
룩소르주상복합은 2015.06.12 사용승인된 80세대 규모이며, 대상 면적은 57.6019㎡입니다. 제공된 실거래 12건 전체 평균은 182,166,666원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 172,500,000원, 제공된 최신 거래 150,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -7.8%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 57.6㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 59.4㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2024.02 | 57.6㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 62.01㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 60.89㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2023.05 | 60.89㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.08 | 59.4㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2022.05 | 58.05㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 58.28㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.03 | 57.89㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 57.89㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 57.6㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 172,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 172,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원의 99.7%입니다. 숫자만 보면 평균보다 아주 조금 낮지만, 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 제공된 실거래 중 최신인 2024.07 거래는 150,000,000원이고, 최근 구간 가격 추세도 -7.8%이기 때문입니다. 전체 평균 대비 최저가 비율 94.4%만 보고 가격 가점을 주면 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 고지훈 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 고지훈의 미배당액은 41,208,000원으로 계산됩니다. 다만 본건은 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 172,000,000원 | 41,208,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 137,600,000원 | 75,126,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 110,080,000원 | 102,261,120원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 고지훈에게 미배당되는 보증금이 커져 매수인 인수액이 늘어납니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 본건에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보므로, 실질취득 기준은 현재 172,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층·지상 15층 건물의 3층 308호입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천시청 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 감정평가상 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고 평탄한 3필 일단 세장형 토지이며, 북측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 80세대 규모 오피스텔이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 1.6회인 만큼, 대단지 공동주택과 같은 환금성을 전제로 가격을 잡기보다는 실제 매수층과 최신 거래를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 고지훈의 을구 3번 주택임차권이 확약의 정확한 대상인지, 말소 조건과 이행 시점에 제한이 없는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약과 룰상 인수액을 혼동하지 말 것. 배당모형상 현재 41,208,000원, 1회 유찰 시 75,126,400원, 2회 유찰 시 102,261,120원의 인수액이 계산되지만 이는 확약을 반영하지 않은 수치입니다.
- 가격은 최근 거래 우선. 전체 실거래 평균 182,166,666원보다 최근 12개월 평균 172,500,000원과 최신 거래 150,000,000원, 추세 -7.8%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유 상태와 인도 일정, 확약 이행 후 실제 명도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세 등 별도 부담 가능성과 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, “싸다”는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 물건입니다. 실제로 확약을 제외한 배당모형에서는 현재 회차만 해도 41,208,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 고지훈 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그 다음부터는 철저히 가격의 문제입니다. 현재 실질취득 172,000,000원은 최근 12개월 평균 172,500,000원과 거의 같고, 제공된 최신 거래 150,000,000원보다 높으며 가격 추세도 -7.8%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.6회입니다. 따라서 이 물건을 ‘확약 덕분에 싸게 살 수 있는 물건’으로 해석하는 것은 위험합니다. 권리는 확약 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 입찰 전 확인해야 할 가장 중요한 서류는 확약서 원문이고, 그 다음은 최신 실거래와 실제 점유입니다.
