의정부지방법원 2026타경1668. 고양시 덕양구 내유동 위너스빌 201동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 중심은 2017년 12월 19일 설정된 농협은행 근저당권으로, 채권최고액은 122,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
소유권은 김임채에서 신갑춘에게 2017년 12월 19일 이전됐고 당시 거래가액은 189,000,000원입니다. 이후 2024년 3월 28일 상속을 원인으로 정소향에게 소유권이 이전됐으며, 등기 접수는 2026년 4월 15일입니다. 농협은행은 근저당권 실행을 위한 경매에 필요하다는 사유로 상속등기를 대위한 뒤 2026년 4월 24일 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1668 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 588-2 위너스빌 201동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1214번길 6-15 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 · 지상4층 중 4층 401호 |
| 현재 소유자 | 정소향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 95,111,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준은 2017.12.19 농협은행 근저당권 122,400,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 삼성카드 가압류 6,488,552원은 2025년 2월 27일 해제를 원인으로 2025년 3월 4일 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에 별도로 승계되는 권리는 없고 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 149,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 119,200,000원 | 5,668,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 95,360,000원 | 29,156,480원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 119,200,000원, 2회 유찰 시에는 95,360,000원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당은 각각 5,668,800원, 29,156,480원으로 커지지만 그 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 것은 채권 회수율이지 매수인의 인수부담이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 122,400,000원 | 122,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,714,000원 |
현재 매각가 149,000,000원 가정에서는 집행비용 2,886,000원과 농협은행 근저당 122,400,000원이 배당되고 소유자에게 23,714,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북서측에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상4층 중 4층 401호이며 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km·고도16m 위임지역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대 관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 신건 149,000,000원의 가격 적정성을 판단할 수 없습니다. 인근·유사 다세대 거래가를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 말소기준인 농협은행 근저당 122,400,000원은 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서·등기부 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 119,200,000원, 2회 유찰 시 95,360,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·군사시설 제한보호구역·토지거래계약 허가구역 등 규제사항을 실제 취득·이용 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 매각기일 전후 변동 여부를 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현재 149,000,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기 권리 자체는 복잡하지 않습니다.
다만 다세대주택은 실제 점유관계가 중요하고, 이 건은 감정요항표에서 임대 관계 미상으로 남아 있습니다. 더구나 실거래 자료가 없어 현재 신건 가격 149,000,000원의 시세 메리트도 확인되지 않습니다. 결론은 권리는 무난하지만, 현장 점유와 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
