인천지방법원 2025타경514468. 인천 계양구 효성동 엘지아트빌 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2022년 2월 8일 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 115,000,000원입니다. 이번 경매에서 등기상 말소기준은 2023년 1월 5일 계양구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 2월 8일 임차인 이민성의 주민등록·점유가 이미 시작됐다는 점입니다.
임차인 이민성은 임대차계약일 2022년 1월 4일, 확정일자 2022년 1월 18일, 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 2월 8일입니다. 즉 말소기준권리인 2023년 1월 5일 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 이후 2024년 3월 6일 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514468 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 76-4 엘지아트빌 5층 502호 · 봉오대로555번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제5층 제502호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 · 사용승인 2002.04.22 |
| 소유자 | 강호경 (2022.02.08. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
등기부에는 과거 근저당·가압류·경매 기록이 다수 존재하지만 이미 말소된 과거 권리는 이번 낙찰자가 떠안을 대상이 아닙니다. 이번 경매의 핵심은 2023.01.05. 압류가 말소기준이라는 점과, 임차인 이민성의 전입·점유가 2022.02.08.로 더 빠르다는 점입니다. 2024.03.06. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 대항력 판단은 그 이전의 주민등록·점유 시점에서 출발합니다.
② 임차인 — 보증금 1.15억, 현재 회차 미배당 4,567.8만원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민성 | 115,000,000원 | 2022.02.08 | 2022.01.18 | 2024.03.06 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 회차 매각가 71,000,000원에서 집행비용 1,678,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 예상되는 배당은 69,322,000원입니다. 보증금 115,000,000원과의 차이인 45,678,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 71,000,000원 | 45,678,000원 | 116,678,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,800,000원 | 59,622,400원 | 116,422,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,440,000원 | 70,777,920원 | 116,217,920원 |
이 계산에서 현재 회차 실질취득 116,678,000원이 임차보증금 115,000,000원보다 1,678,000원 높은 것은 매각대금에서 집행비용 1,678,000원이 먼저 차감되는 배당 가정 때문입니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담을 봐야 한다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 1. 임차인 이민성 보증금 (우선변제) | 115,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 미회수액은 45,678,000원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 115,000,000원 전액 미배당으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천명현초등학교 서측 인근이며, 아파트·동류형 공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물의 제5층 제502호이며, 사용승인은 2002.04.22입니다. 외벽은 몰탈위 드라이빗 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득가 확인. 현재 최저가 71,000,000원만 보지 말고 예상 인수 45,678,000원을 더한 116,678,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가는 56,800,000원으로 내려가지만 예상 인수는 59,622,400원으로 늘어 실질취득은 116,422,400원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가가 45,440,000원까지 내려가도 예상 인수는 70,777,920원으로 증가해 실질취득은 116,217,920원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문구에 대항력 포기까지 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당·명도 확인. 임차인 이민성의 실제 배당액과 잔존 보증금, 인도 조건을 매각물건명세서와 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건의 가장 큰 착시는 71,000,000원이라는 신건 최저가입니다. 임차인 이민성은 말소기준 2023.01.05.보다 앞선 2022.02.08.부터 주민등록과 점유를 갖추고 있고, 보증금은 115,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 69,322,000원을 배당받고 45,678,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 116,678,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 1회 유찰 시 116,422,400원, 2회 유찰 시 116,217,920원으로 총 부담이 거의 유지된다는 것입니다. 최저가가 내려가는 것과 실제로 싸지는 것은 전혀 다른 문제입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 원문을 확인할 요소지만, 현재 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 인수 0원으로 보정하지 않았습니다. 현재 기준 결론은 명확합니다. 가격표는 7,100만원, 권리까지 합친 실질취득은 1억1천만원대. 입찰 판단은 반드시 후자를 기준으로 해야 합니다.
