인천지방법원 2025타경514508. 연희하이츠빌라 제5동 4층 402호, 전용 44.32㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.07.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.04.26입니다. 울산세무서장 처분의 국세 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 김유진 임차인은 그보다 앞선 2022.05.02 주민등록·점유개시를 갖추고 있습니다.
따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후인 2024.06.07에 설정되어 매각으로 소멸하더라도, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행한 주민등록·점유 시점을 봐야 합니다. 확정일자도 2022.04.13이고 배당요구도 이루어져 있어 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 적시되어 있으므로, 정확도 규칙상 김유진 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
* 확약을 반영하지 않은 단순 배당 산정에서는 현재 회차 미배당 보증금 11,214,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 확약은 김유진 임차권에 관한 효과로 보며, 다른 제3자의 별도 권리까지 포괄한다고 보지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 726-2 연희하이츠빌라 5동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.32㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.30 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 / 준공 | 연희하이츠빌라(726-2) · 13세대 · 1995.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.04.26 국세 압류입니다. 그 이후의 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 김유진의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 그러나 김유진 임차인은 주민등록·점유개시가 2022.05.02로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 4층 402호 44.32㎡ 전부 | 2022.05.02 / 2022.04.13 배당요구 2024.06.07 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 확약 적용 |
김유진은 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않고, 이 사건의 신청채권자로 구분합니다. 김유진의 보증금은 110,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준 2023.04.26보다 빠르며 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 11,214,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 31,054,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 46,923,520원 | 0원 |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커져 매수인 인수액이 증가하므로, 최저가만 낮아져도 총부담은 보증금 110,000,000원을 중심으로 사실상 고정되는 구조입니다. 따라서 이런 유형을 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건에서는 말소동의 확약이 그 김유진 임차권의 인수 문제를 실질적으로 해소하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 101,000,000원은 비싸다
연희하이츠빌라(726-2)의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 97,000,000원이지만, 과거 105,000,000원·110,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 79,500,000원, 최신 거래 90,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -23.6%를 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.98㎡ | -1 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 44.32㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2022.08 | 43.98㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 43.98㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 43.98㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 43.98㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 44.32㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 79,500,000원 |
현재 최저가 101,000,000원은 전체 평균 97,000,000원 대비도 104.1%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 79,500,000원 대비 127.0%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 게다가 시세 추세가 -23.6%로 하락 방향이므로, 신건 최저가에 가격 메리트를 부여할 이유가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 김유진 보증금은 98,786,000원이 배당되고 11,214,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 13세대 규모의 연희하이츠빌라(726-2)입니다.
- 입지. 서곶중학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 306.6㎡, 평지의 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 1,239,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 기재되어 있습니다. 입찰 시점에는 최신 지정 여부를 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 실거래는 7건이고 최근 12개월 평균은 79,500,000원, 시세 추세는 -23.6%입니다. 소규모 다세대라는 점까지 감안해 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김유진 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 문언과 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 반영 실질취득은 101,000,000원이고 최근 12개월 평균의 127.0%입니다. 신건 가격을 ‘저가’로 평가해서는 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 김유진의 실제 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 현장 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 13세대 규모와 최근 -23.6% 시세 추세를 감안해 낙찰 후 매도·임대 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이 맞습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김유진 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 감정가와 최저가가 101,000,000원으로 같고, 확약 반영 실질취득도 101,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 79,500,000원의 127.0%이며, 최신 거래 90,000,000원보다도 높고 시세 추세는 -23.6%입니다. 13세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면 권리의 큰 고비는 확약이 넘겨주지만, 가격의 고비는 그대로 남습니다. 결론은 “인수는 해소, 신건 가격은 보류”입니다.
