의정부지방법원 2026타경1996. 고양시 일산서구 덕이동 어반캐슬 103동 지1층 비02호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 오주환이며, 2019.02.22 소유권을 이전받은 날 국민은행 근저당 124,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2026.05.04 임의경매개시결정과 2026.05.15 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 정리돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1996 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-2 어반캐슬 103동 지1층비02호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 덕산로 271-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 지1층 비02호 |
| 사용승인일 | 2018.11.02 |
| 소유자 | 오주환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 111,920,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.22 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 124,300,000원이며 채무자는 오주환입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 시세 비교 — 79.2%라는 숫자만 보고 단정하면 안 된다
어반캐슬103동104동 거래 집계의 전체 평균은 202,333,333원이고, 최저가 202,000,000원은 전체 평균의 99.8%입니다. 반면 집계상 최근 거래 평균과 최신 거래는 모두 255,000,000원으로, 현재 최저가는 그 기준의 79.2%입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 33.0% 높게 집계됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 53.73㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.02 | 50.75㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2023.10 | 50.75㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.06 | 50.75㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.02 | 50.75㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 53.73㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 202,333,333원 |
즉 이 물건은 “최근 거래보다 확실히 싸다”보다 “집계상 최근 거래보다 낮게 보이지만, 비교 조건이 약하다”가 정확한 표현입니다. 전체 거래 평균과는 사실상 비슷한 수준인 99.8%이므로 신건 자체에 큰 할인이라고 단정할 근거도 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 124,300,000원 | 124,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,072,000원 |
202,000,000원 매각 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 지1층 비02호이며, 사용승인일은 2018.11.02입니다. 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업ZONE)이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 어반캐슬103동104동은 18세대로 집계돼 있으며 최근 거래 비교 면적이 대상 기준과 일치하지 않아 환금성 판단 시 직접 비교 사례 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입 상태를 확인하세요.
- 시세 표본 검증. 최근 거래 평균 255,000,000원은 1건 표본이고 거래 면적이 50.75㎡·53.73㎡로 대상 비교 기준 80.59㎡와 일치하지 않습니다.
- 전체 평균 함께 보기. 전체 거래 평균은 202,333,333원으로 현재 최저가 202,000,000원과 매우 가까운 수준입니다.
- 지하층 현장 확인. 지1층 비02호이므로 채광·환기·습기·진입 동선·실제 내부 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음을 입찰 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시 내용을 실제 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 비교 조건 확인 후 판단
이 사건의 등기 권리구조는 어렵지 않습니다. 2019.02.22 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 한 단계 더 신중해야 합니다. 최저가 202,000,000원이 집계상 최근 거래 평균 255,000,000원의 79.2%라는 점은 긍정적으로 보이지만, 최근 평균은 1건뿐이고 비교 거래 면적도 대상 기준과 맞지 않습니다. 전체 평균 202,333,333원과 비교하면 최저가는 99.8% 수준입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격이 실제 대상 호실 대비 얼마나 유리한지는 직접 비교 거래와 현장 상태를 확인해야 한다”는 데 있습니다.
