인천지방법원 2025타경514534. 부평동 ‘부림팰리스’ 5층 502호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조헌기이며 2021.11.19. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 178,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 김정승의 주택임차권입니다.
김정승은 2022.07.26. 확정일자를 받고, 2022.08.26. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.07.31. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 이 사건 강제경매개시결정은 2025.12.11.이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 김정승 임차권의 실질 승계액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 673-27 부림팰리스 5층 502호 · 경인로912번길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 임차 범위 | 5층 502호 71.51㎡ 전부 |
| 소유자 | 조헌기 (2021.11.19. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 말소기준은 2025.12.11. 강제경매개시결정입니다. 기존 하나은행, 인천수산업협동조합, 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재의 기준권리가 되지 않습니다. 따라서 2022.08.26. 전입·점유한 김정승 임차인은 말소기준보다 선순위이고, 대항력 有로 판단됩니다. 2026.02.20. 부평구 압류는 경매개시결정 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정승 5층 502호 71.51㎡ 전부 | 2022.08.26 | 2022.07.26 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
김정승은 확정일자와 전입·점유를 모두 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 202,000,000원 가정에서는 집행비용 3,628,000원을 먼저 공제한 뒤 보증금 190,000,000원 전액이 배당되는 계산입니다. 따라서 현재 회차는 확약을 별도로 고려하지 않더라도 임차인 미배당 보증금이 발생하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 202,000,000원 | 0원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,600,000원 | 31,462,400원* | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,280,000원 | 63,329,920원* | 0원 | 129,280,000원 |
* 확약을 반영하지 않은 배당·인수 계산상 금액입니다. 김정승 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김정승 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 8,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 8,372,000원이 배당돼 청구액 대비 181,628,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 확정액 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘공동주택(다세대주택)’으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘동수역’ 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택 등이 소재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 상·하수도와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형이고 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 및 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 용도 특성상 아파트보다 개별 물건의 위치·상태·임대수요에 따른 가격 편차를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김정승 임차권의 권리번호·대상·말소 조건과 제3자 낙찰 시에도 동일하게 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 현재 회차 배당구조 확인. 202,000,000원 낙찰 가정에서는 임차보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
- 유찰 시 룰상 인수액 주의. 확약이 없다면 1회 유찰 시 31,462,400원, 2회 유찰 시 63,329,920원의 임차보증금 승계가 계산됩니다. 이 사건은 확약 때문에 김정승 임차권의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 주택도시보증공사 미배당. 신건 기준 신청채권자 배당액은 8,372,000원이고 미배당액은 181,628,000원입니다. 배당관계와 확약의 연결 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 202,000,000원이 최근 거래시장과 어느 수준인지 인근 동일·유사 다세대 실거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 실질 인수는 0원”
이 물건의 첫인상은 까다롭습니다. 김정승의 전입·점유가 2022.08.26.이고 강제경매개시결정은 2025.12.11.이므로, 임차인은 명백히 말소기준보다 앞선 대항력 보유자입니다. 보증금도 190,000,000원으로 크기 때문에 유찰만 놓고 보면 전형적인 인수 위험이 생깁니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 김정승 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현재 신건 202,000,000원에서는 배당만으로도 임차보증금이 전액 충족됩니다. 따라서 권리의 핵심은 ‘인수금액’ 자체보다 확약의 효력과 적용 조건을 원본에서 확정하는 것입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 확인되는 자료만으로 최근 시세 우위를 검증할 수 없으므로 202,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 다세대주택의 환금성과 시세 검증 부담을 감안하면 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
