의정부지방법원 2026타경2135. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 108동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실· 주방/식당·욕실2·발코니·현관 등이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다. 현재 소유자는 손춘희이고, 말소기준권리는 2023.11.29 설정된 농협은행 근저당권 225,500,000원입니다. 이 근저당은 경매 매각으로 소멸하고, 2026.05.04 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인은 최영석 1명입니다. 전입일은 2024.05.13으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 2026.05.13 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 51-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 손춘희 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 209,550,963원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
2018.11.30 권오경 명의로 소유권보존 후 같은 날 신탁등기가 있었고, 2023.11.29 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소된 뒤 손춘희에게 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.12.12 롯데카드 가압류 24,191,353원이 등기됐으나 2025.12.24 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영석 | 주거 | 2024.05.13 | 미상 | 2026.05.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
최영석의 전입신고는 2024.05.13으로 말소기준인 2023.11.29 농협은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당에서 어느 범위까지 우선변제를 받는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았고, 대상 전용면적은 53.63㎡이나 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 이 가격이 주변 시장가보다 낮다거나 높다고 수치로 단정할 근거가 없습니다.
대신 확인되는 경매 통계는 한울하임108동의 총 8세대, 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 이 수치는 신건 205,000,000원에 가격 가점을 줄 근거가 아니라, 오히려 환금성과 응찰수요를 보수적으로 점검해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 225,500,000원 | 201,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 근저당 채권최고액 기준 24,170,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 근저당채권자의 부족분이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 양일초등학교 북서측 인근이며 공동주택(다세대주택), 소규모 공장·창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 외벽 드라이비트·석재붙임, PVC샷시 이중창이며 위생·급배수·소방설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 512.0㎡, 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한울하임108동은 총 8세대이며 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최영석의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 금액과 점유범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 205,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 주변 다세대 거래와 실제 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 평균 유찰 3.3회라는 통계를 감안해 향후 매도 수요와 금융 취급 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 농협은행 미배당 24,170,000원은 채권자의 부족분이며, 현재 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.29 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 최영석의 전입은 2024.05.13으로 늦어 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리도 없고 현재 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 신건 최저가 205,000,000원과 비교할 실거래 금액이 없고, 한울하임108동은 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰이 3.3회입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”가 핵심입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 메리트를 부여하기보다는, 임차보증금 확인과 실제 시장가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
