인천지방법원 2025타경514628. 인천 남동구 간석동 ‘동명뉴캐슬’ 5층 503호, 전용 66.41㎡ 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2020년 7월 6일 거래가 171,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 전철호도 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2020년 6월 11일입니다. 이후 2023년 4월 5일 부평세무서장 압류가 들어와 이 사건의 말소기준권리가 됐습니다.

따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 약 3년 먼저입니다. 등기부에는 2024년 5월 16일 전철호의 주택임차권등기가 올라왔고, 임차보증금은 계약별로 182,000,000원, 191,100,000원이 기재돼 있습니다. 단순히 최저가만 보면 안 되는 대표적인 대항력 검토 물건입니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약서가 변수

말소기준은 2023.04.05. 갑구 7번 압류입니다. 이후 전철호의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차권등기 자체가 2024년에 설정됐더라도, 전철호의 전입·점유는 2020.07.06.으로 말소기준보다 먼저입니다. 그래서 권리분석의 출발점은 ‘후순위 임차권등기니까 끝’이 아니라 선행 대항력입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 최초·갱신 계약에 따른 보증금 182,000,000원과 191,100,000원이 함께 기재돼 있으며 이를 서로 다른 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가가 아니라 최근 1.06억을 봐야 한다

동명뉴캐슬은 총 9세대, 2016년 5월 10일 사용승인된 소규모 오피스텔입니다. 확인되는 실거래는 5건이고 전체 평균은 177,502,000원이지만, 이 숫자만으로 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다. 2022년 250,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있기 때문입니다.

최근 12개월 거래는 2025년 11월의 106,010,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 신건 최저가 193,000,000원은 이 최근 시세의 182.1%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 과거 거래군 대비 -45.7%라는 점입니다. 즉 과거 평균 177,502,000원을 근거로 ‘1.93억도 비슷한 수준’이라고 해석해서는 안 됩니다. 현재 데이터가 보여주는 방향은 뚜렷한 하락입니다.

③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,502,000원과 신청채권자 배당 189,498,000원을 반영해 청구액 대비 1,602,000원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 확약 반영 기준 0원*입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로

2회 유찰 시 최저가가 123,520,000원까지 내려가도 최근 거래 106,010,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘유찰되면 싸진다’가 아니라, 최근 시세와의 절대 가격 차이를 계속 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 15층 건물의 5층 503호입니다. 사용승인일은 2016.05.10입니다.
• 입지. 인천약산초등학교 남동측 인근으로 업무시설·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간석오거리역(인천1호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,500,000원/㎡입니다.
• 규모. 동명뉴캐슬은 총 9세대로, 확인된 실거래도 5건에 그칩니다. 대규모 주거단지보다 거래 표본이 얇아 가격 판단 시 개별 거래의 영향이 큽니다.
• 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 어떤 조건에서 임차권 말소로 이어지는지 최신 매각물건명세서와 제출 원본을 확인해야 합니다.
• 임차권 선순위성 확인. 전철호의 전입·점유 2020.07.06은 말소기준 2023.04.05보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수형 검토가 필요한 구조입니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 임차권등기의 182,000,000원과 191,100,000원은 동일 임차인 전철호의 계약별 기재액입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 177,502,000원보다 최근 12개월 거래 106,010,000원과 -45.7% 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰 후에도 가격 비교. 1회 유찰 154,400,000원, 2회 유찰 123,520,000원 역시 최신 거래 106,010,000원과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 낮춰도, 가격까지 싸지는 것은 아니다”

이 물건은 권리와 가격을 반드시 분리해 봐야 합니다. 전철호는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 임차권등기에도 182,000,000원·191,100,000원의 보증금이 기재돼 있습니다. 그래서 확약이 없다면 매우 보수적으로 접근해야 하는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 볼 수 있습니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 193,000,000원은 최신 실거래 106,010,000원의 182.1%이며 최근 거래 흐름은 과거 대비 -45.7%입니다. 전체 평균 177,502,000원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 총 9세대의 소규모 오피스텔이라는 환금성까지 감안하면, 현재 회차는 권리 확인은 가능하지만 가격은 강하게 보류해야 하는 물건입니다.

* 매수인 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 조건대로 이행되는 것을 전제로 한 분석입니다.