의정부지방법원 2026타경60031. 경기도 고양시 덕양구 동산동 48-42에 위치한 다세대 + 토지 경매입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물은 제3층 제301호이고 소유자는 유한회사창성하우징입니다. 감정요항에는 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호 외 5개호가 기재되어 있으며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 수장공사 등이 미완성 상태라고 명시되어 있습니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 2,268,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 단순 할인율보다 건물 완성 상태, 사용승인 가능성, 점유·임차관계, 유치권 성립 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60031 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 48-42 |
| 등기 부동산 | [집합건물] 경기도 고양시 덕양구 동산동 48-42 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 사용승인 받지 않은 건물 |
| 소유자 | 유한회사창성하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 2,268,000,000원 / 2,268,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,519,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.11.28 을구 1번 서울은평새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 852,000,000원이고, 같은 날 을구 2번으로 서울은평새마을금고의 채권최고액 667,200,000원 근저당도 설정되어 있습니다. 이후 2026.01.19 임의경매개시결정과 2026.03.11 권보성의 160,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 건물 상태 — 사용승인 전·미완성 리스크
이 사건의 핵심은 등기보다 건물의 현재 상태입니다. 감정요항은 본건을 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 적시하고 있으며, 수장공사 등이 미완성 상태라고 설명합니다. 기본적인 위생·급배수설비는 되어 있으나 우오수관 설비가 완성되지 않은 상태이고, 엘리베이터 설비 등이 있습니다.
③ 임차 조사 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 성명 | 조사 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권택용 | 401호 | 주거 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
조사된 실제 임차 신고자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일 2022.07.07은 말소기준권리 2025.11.28보다 앞서 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 대항력·우선변제 범위와 인수액을 확정할 수 없습니다. 또한 조사 부분이 401호로 적혀 있어 등기 대상인 301호와의 대응관계도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,080,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울은평새마을금고 | 852,000,000원 | 852,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울은평새마을금고 | 667,200,000원 | 667,200,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 권보성 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 563,720,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 1,679,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 563,720,000원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 고양시 덕양구 동산동 소재 123골프클럽 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(동산취락)이며, 제한보호구역·과밀억제권역 및 외국인등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 다만 건물 자체는 사용승인을 받지 않았고 공사가 미완성 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호와 401호 관계 확인. 등기 대상은 301호인데 임차 조사 부분은 401호입니다. 현장 점유와 조사서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 권택용의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 대항력 범위와 우선변제·인수 가능 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 사용승인 여부 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 사용승인 가능성과 필요한 잔여공사·절차를 확인해야 합니다.
- 미완성 공사 확인. 수장공사 등이 미완성이고 우오수관 설비도 완성되지 않은 상태로 기재되어 있습니다.
- 유치권 재확인. 감정요항이 유치권 성립 여부 및 점유인 등 이해관계인의 권리관계를 반드시 재확인하라고 명시합니다.
- 배당표 과신 금지. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2025.11.28 서울은평새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 선행 가처분도 이미 말소되었습니다. 하지만 이 사건은 등기 말소만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
건물은 사용승인을 받지 않았고 공사가 미완성입니다. 감정서가 직접 유치권·점유관계를 다시 확인하라고 경고하고 있으며, 2022.07.07 전입 신고된 권택용은 보증금·확정일자가 미상이고 조사 호수도 401호로 본건 301호와 다릅니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 2,268,000,000원이 시장가 대비 유리한지 평가할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 사용승인·완성공사·점유·임차·유치권 확인입니다.
