인천지방법원 2025타경514668. 인천 미추홀구 용현동 대명빌라 시동 4층 401호, 전용 40.61㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “인수형 임차인” 구조와 확약서가 동시에 존재한다는 점입니다. 임차인 정송이는 2022.04.29. 주민등록·점유를 갖추었고, 확정일자는 2022.04.07.입니다. 말소기준권리인 2023.02.07. 강서세무서 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 108,000,000원으로 최저가 97,000,000원을 웃돕니다.
배당 시뮬레이션만 보면 집행비용 2,146,000원을 제외한 94,854,000원이 임차인에게 배당되고 13,146,000원의 부족분이 발생합니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 정송이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 정송이 임차인에 한정되며, 확약 밖 별도 임차인·점유관계가 있다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-21 대명빌라 시동 4층401호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 토금남로4번길 25-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 40.61㎡ · 철근콩크리트조 스라브지붕 4층건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.05.02. 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약’이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 반영 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정송이 4층 401호 40.61㎡ 전부 | 2022.04.29 | 2022.04.07 | 108,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 9,700만원은 최근 평균보다 낮지 않다
대명빌라(C동)는 총 8세대, 1996.11.06. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 전용면적 40.61㎡ 거래는 제공 자료상 2건으로, 2021.08. 82,000,000원, 2022.04. 108,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 40.61㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2021.08 | 40.61㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 평균 | 40.61㎡ | 2건 | 95,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 97,000,000원입니다. 이는 최근 거래 평균 95,000,000원의 102.1%입니다. 즉 전체 평균이나 감정가 대비 할인폭만 보고 “싸다”고 평가할 구간이 아닙니다. 최신 거래 108,000,000원보다는 낮지만, 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.04.이므로 현재 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 정송이 보증금(우선변제) | 108,000,000원 | 94,854,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 13,146,000원이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 정송이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소규모 집합 다세대입니다.
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 5m 도로에 접하고, 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·방화지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콩크리트조 스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 적벽돌붙임 등 마감, 샷시 창호, 위생·급배수설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 특정. 건물에 명칭·동수 표시가 없고 출입문에도 호실 표시가 없으나, 옆 호실 표시를 통해 특정 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 적용 대상이 정송이 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 정송이 임차인에만 적용됩니다. 다른 점유자나 별도 임대차가 존재한다면 그 권리까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 배당 부족분 착시 주의. 룰상 부족분 13,146,000원은 확약이 없을 경우의 인수 가능액입니다. 현재 사건에서는 확약 때문에 실질 0원으로 보지만, 문서 효력이 확인되지 않으면 위험도가 즉시 달라집니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 97,000,000원은 최근 거래 평균 95,000,000원의 102.1%입니다. 신건 최저가만 보고 할인 매물로 판단하지 마세요.
- 환금성. 총 8세대 다세대이고 경매 평균 유찰 2.4회입니다. 재매각·전세·담보가치까지 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현장 특정. 건물 명칭·동수·출입문 호실 표시가 없다는 현황 기재가 있으므로 실제 401호 특정 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기·확약서 및 현황 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 좋은 것은 아니다”
이 사건을 표면만 보면 보증금 108,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 97,000,000원보다 커 부담스러운 인수형입니다. 실제 배당 계산도 13,146,000원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정송이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 97,000,000원은 최근 거래 평균 95,000,000원의 102.1%이고, 8세대 다세대에 경매 평균 2.4회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 “싸서 사는 경매”보다 확약의 법적·절차적 효력을 정확히 확인하고 가격을 보수적으로 잡아야 하는 사건에 가깝습니다.
