인천지방법원 2025타경514686. 인천 미추홀구 용현동 ‘대준 블루온’ 7층 707호, 65.08㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 ‘말소동의 확약서’입니다. 박지민은 2021.05.31 전입·점유, 2021.03.15 확정일자를 갖추고 2023.07.21 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.03.15 국의 압류보다 앞선 권리라 원칙적으로는 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 데이터상 현재 회차에서 그 부족분은 28,600,000원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 박지민 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 따라서 최저가 200,000,000원에 낙찰받는 경우 실질취득 역시 200,000,000원입니다. 확약이 없다는 가정이라면 배당표상 미배당 28,600,000원이 인수되어 실질 부담이 달라지지만, 본 분석의 결론은 제출된 확약을 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 7층 707호 · 도로명 인주대로 149 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 65.08㎡ · 19층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 허정민 (2021.05.27 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.03.15 국의 압류입니다. 그보다 앞선 박지민의 주택임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않아 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 반면 말소기준 이후의 2025.12.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지민 7층 707호 65.08㎡ 전부 | 2021.05.31 / 2021.03.15 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 승계 0원 |
| 엄명자 | 2025.01.06 / 미상 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 2억원 기준
가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득 200,000,000원입니다. 대준블루온의 제공 실거래 5건 평균은 227,000,000원이고, 최근12개월 평균도 227,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02의 225,000,000원이며, 현재 최저가의 최근12개월 평균 대비 비율은 88.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.08㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 63.72㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 65.08㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 65.08㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 65.08㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 227,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득 200,000,000원은 최근12개월 평균 227,000,000원보다 낮고, 최신 거래 225,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 제공된 실거래 자료만 놓고 보면 가격 메리트가 존재합니다. 다만 최신 거래가 2022.02이므로 2026.09.07 입찰 시점과는 시간 간격이 있습니다. 이 때문에 88.1%라는 숫자만으로 현재 시장가격을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 박지민 보증금 | 225,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 제공된 계산값을 그대로 표시했습니다. 이 계산에서는 박지민에게 196,400,000원이 배당되고 부족분 28,600,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서에 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 확약은 박지민 임차권에 한해 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 보지 않고 오피스텔의 수요층과 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 용현3동행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·업무시설·병원·시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 7층 707호이며, 위생·급배수·승강기·차량용 기계승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다. 위반건축물은 표시되지 않았습니다.
- 거래 표본. 대준블루온은 62세대, 2017.08.24 사용승인 물건이며 제공된 실거래는 5건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박지민 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실에 근거합니다. 입찰 전 적용 범위와 말소 조건을 원문으로 대조하세요.
- 엄명자 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조하세요.
- 가격 기준은 실질취득. 확약 반영 시 현재 회차 실질취득은 200,000,000원입니다. 단순히 선순위 보증금 225,000,000원을 더해 판단해서도, 반대로 최저가만 보고 판단해서도 안 됩니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 실거래의 최신 시점은 2022.02입니다. 2026.09.07 입찰 직전의 실제 매도호가·최근 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비가 가격 메리트를 훼손하지 않는지 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 박지민의 임차권은 명백한 선순위 인수형입니다. 보증금 225,000,000원이 최저가 200,000,000원을 웃돌고, 제공된 배당 계산에서도 28,600,000원의 미배당액이 발생합니다. 이런 구조라면 통상 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 결과 박지민에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 200,000,000원으로 정리됩니다. 이 금액은 제공된 최근12개월 평균 227,000,000원의 88.1%여서 숫자상 가격 여유도 있습니다. 다만 비교 실거래의 최신 시점이 2022.02이고, 엄명자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점 때문에 무조건적인 안전·저가 물건으로 단정할 단계는 아닙니다. 확약 원문과 잔존 점유관계를 확인할 수 있다면 권리 위험은 크게 낮아지는 사건입니다.
