인천지방법원 2025타경514714. 부평동 비에네스타 5층 502호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 현재 소유자는 조동열이고, 2022년 5월 28일 매매를 원인으로 2022년 8월 10일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 185,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 10월 23일 부평구 압류입니다.
권리분석의 핵심은 을구 3번 서희라 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 28일, 확정일자는 2022년 7월 12일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 7월 25일입니다. 이는 말소기준 압류일인 2024년 10월 23일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금은 182,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 5층 502호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로101번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 5층 502호 · 임차권 범위 45.04㎡ 전부 · 14층 건물 |
| 사용승인 | 2016.04.07 |
| 소유자 | 조동열 (2022.08.10. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2016년 설정된 농협은행 근저당권은 2020년 8월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2024년 10월 23일 부평구 압류입니다. 서희라 임차인의 전입·점유는 2022년 7월 25일로 말소기준보다 앞서고, 2024년 8월 6일에는 임차보증금 182,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 원칙만 보면 매수인 인수형이지만, 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재한다는 점이 결론을 바꿉니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서희라 | 2022.07.25 · 45.04㎡ 전부 | 2022.07.12 | 182,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당계산만 놓고 보면 현재 최저가 145,000,000원에서 임차인 미배당액 39,830,000원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 145,000,000원이고 신건입니다. 주된 선순위 임차권은 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 145,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 판단할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 소유자의 2022년 취득가액 185,000,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하면 안 됩니다. 가격 경쟁력은 별도의 최신 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 서희라 보증금(우선변제) | 182,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 서희라 임차인은 142,170,000원을 배당받고 39,830,000원이 남습니다. 일반 원칙이라면 이 미배당액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 보지 않고 오피스텔 수요·환금성 기준으로 판단해야 합니다.
- 입지. 부평동 소재 부흥초등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 502호이며, 사용승인일은 2016.04.07입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 필지 동측 약 35m 도로, 남측 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
- 현황조사. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 현장조사가 제한돼 자세한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건에서 임차권 말소를 보장하는지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 서희라의 보증금 182,000,000원, 배당요구 및 우선변제 관계가 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에 동일하게 표시되는지 확인하세요.
- 점유현황 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계가 미상으로 기재됐으므로 현장 점유를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 145,000,000원을 싸다고 가정하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최신 거래를 직접 확인하세요.
- 오피스텔 환금성. 주거용 사용 여부와 별개로 물건의 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 매도 시 수요층과 금융조건을 아파트와 동일하게 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권의 숫자보다 확약서의 효력이 핵심”
표면만 보면 보증금 182,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 145,000,000원에서는 배당모형상 39,830,000원이 남기 때문에 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 그 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이에 따라 현재 회차 실질취득은 145,000,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 최신 실거래 자료가 없으므로 145,000,000원이 시장보다 싼지 비싼지 이 데이터만으로는 결론낼 수 없습니다. 결국 이 물건은 확약서 원문을 확인해 권리 리스크를 마지막으로 닫고, 그 다음 오피스텔 최신 시세로 응찰가를 정하는 사건입니다.
