수원지방법원 2024타경3601. 경기도 화성시 진안동 432-9, ‘병점중앙로211번길 3-3’ 건물 2층 202호입니다. 전용 24.14㎡(약 7.3평), 철근콘크리트구조 5층 건물 안의 도시형생활주택 한 채죠. 권리만 떼어 보면 결론은 간단합니다. 말소기준은 2018.09.18 수협은행 근저당(채권최고액 8.628억)이고, 그 뒤에 붙은 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 임차인 한성범 씨의 전입일(2020.10.20)은 말소기준보다 늦어 대항력이 없으니, 낙찰자가 떠안을 보증금·권리는 0원입니다.
그런데 여기서 멈추면 안 됩니다. 이 집 감정가는 1.15억인데, 한성범 씨 임차보증금은 1.4억입니다. 집값보다 보증금이 큰, 이른바 깡통 구조죠. 대항력이 없는 데다 확정일자(2022.09.13)마저 선순위 근저당 3건보다 늦어, 이 임차인은 3,944만원짜리 매각대금에서 한 푼도 배당받지 못하고 보증금을 사실상 전부 잃습니다. 매수인에겐 인수액이 없지만, 그 자리엔 보증금을 날린 실거주 임차인의 명도가 남습니다. 시장이 이 단지를 외면해 온 이유가 여기에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 432-9, 2층 202호 (도로명: 병점중앙로211번길 3-3) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대(도시형생활주택) · 전용 24.14㎡(약 7.3평) · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 소유자 | 오희영 (등기부상 주소는 수원 영통 — 본 건물은 17개호를 통으로 보유한 임대목적 물건) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 (공동담보 — 건물 전체에 걸린 채권) |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다, 그래서 임차인이 다친다
말소기준은 2018.09.18 을구 1번 수협은행 근저당(채권최고액 862,800,000원)입니다. 같은 날 을구 2번(697,200,000원), 이듬해 을구 3번 신한은행(240,000,000원)까지 근저당이 쌓였고, 이 근저당들은 건물 여러 호실을 함께 담보로 잡은 공동담보입니다. 신청채권자 수협은행의 청구액이 14.3억에 달하는 것도 그 때문이죠(이 한 호실 감정가 1.15억과는 자릿수가 다릅니다). 말소기준 이후의 임의경매개시결정 (2024.03.21)·화성시 압류(2024.12.04)는 매각으로 모두 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
② 임차인 — 대항력 없는 ‘깡통’ 임차권
| 구분 | 이름 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 등기 임차권 | 한성범 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2020.10.20 / 2022.09.13 | 2024.10.23 (임차권등기) |
대항력 없음 미배당 |
한성범 씨는 2024.10.17 임차권등기명령(2024카임22287)을 받아 2024.10.23 을구 4번에 주택임차권등기를 올렸습니다. 임차보증금은 1.4억, 전입·점유개시 2020.10.20, 확정일자 2022.09.13입니다. 문제는 두 가지입니다. ① 전입일(2020.10.20)이 말소기준(2018.09.18)보다 늦어 대항력이 없습니다. ② 확정일자마저 선순위 근저당 3건(2018·2018·2019)보다 늦어 배당 순위가 맨 뒤로 밀립니다. 결국 매각대금 3,944만원에서 이 임차인이 받는 배당은 0원이고, 대항력이 없어 매수인이 대신 물어줄 의무도 없습니다 — 보증금 1.4억은 임차인의 손실로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,110,010원 | 약 매각가의 2.8% |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 862,800,000원 | 38,334,990원 | 채권최고액 기준 · 매각가 대부분 흡수 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신한은행 | 240,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| (참고) 임차인 한성범 | 140,000,000원 | 0원 | 대항력 없음·확정일 후순위 → 미배당(임차인 손실) |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
공동담보 채권 총액은 18억(최고액 합계)을 넘지만, 이 한 호실의 매각대금 3,944만원은 집행비용과 선순위 수협은행 근저당으로 대부분 소진됩니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원이며, 위 배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 서측 인근으로, 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다. 감정 평가는 주위환경을 ‘보통’으로 봤습니다.
- 교통. 차량 접근·주정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통은 ‘보통’입니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 5층 건물(외벽 화강석 붙임), 승강기·화재탐지·급배수 설비를 갖춘 도시형생활주택입니다. 건물 내 근린생활시설 1개호는 CU편의점, 다른 1개호는 공실로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 ‘없음’입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역·비행안전제2구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)·가축사육제한구역에 걸쳐 있습니다. 특히 항공기 소음은 실거주 만족도와 환금성에 마이너스 요인입니다. 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 24.14㎡(약 7.3평)의 초소형 원룸형으로 매수층이 얇습니다. 단지 경매 이력(낙찰률 0%, 평균 2.8회 유찰)이 이를 뒷받침합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘인수 0 = 안전’의 함정. 매수인 인수는 0원이 맞지만, 그것은 임차인이 보증금 1.4억을 잃기 때문에 성립합니다. 물건 자체의 시장성·환금성은 별개로 냉정하게 보세요.
- 실거주 임차인 명도. 한성범 씨는 임차권등기 후에도 점유 중일 수 있습니다. 인도명령·명도 절차와 이사 협의에 드는 시간·비용을 미리 계산하세요.
- 회차 타이밍. 단지 평균 2.8회 유찰. 현재 3회 유찰(3,944만원)이며, 다음 회차는 4회(약 2,761만원)· 5회(약 1,933만원) 순으로 이어집니다. 감정가가 아니라 인근 원룸 실거래·임대료를 상한으로 잡으세요.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종·비행안전제2구역입니다. 실거주·임대 수요에 영향이 있으니 현장 소음과 임대 사례를 반드시 확인하세요.
- 관리비 체납. 도시형생활주택도 장기 미납 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0이라고 싸고 안전한 건 아니다”
권리분석 결론은 깔끔합니다. 대항력 없는 임차인, 매각으로 소멸하는 근저당·압류, 매수인 인수 0원. 하지만 그 깔끔함은 임차인이 보증금 1.4억을 잃는 대가로 얻어진 것이고, 그런 사연이 붙은 전용 7.3평 초소형 원룸을 시장은 오래 외면해 왔습니다. 같은 단지 낙찰률 0%, 평균 2.8회 유찰, 군용비행장 소음구역 — 최저가 3,944만원이 싸 보이는 데에는 분명한 이유가 있습니다. 권리는 합격, 물건성은 보류. 이 물건의 승부처는 ‘인수 여부’가 아니라 ‘이 원룸을 실제로 얼마에, 얼마나 빨리 되팔거나 임대할 수 있느냐’입니다.