수원지방법원 2025타경626. 시흥 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 2층 232호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 라오미이며, 등기상 2022.05.06 소유권이전이 접수됐고 거래가액은 1,063,705,500원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 840,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.26 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 확인된 임차인 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 대조할 필요가 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 232호의 물리적 독립성, 인접 호실과의 통합사용 상태, 대지권 목적 토지의 별도등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경626 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층 232호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층 232호 |
| 소유자 | 라오미 · 소유권이전 거래가액 1,063,705,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,000,000원 / 512,050,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 719,823,637원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.06 농협은행주식회사 근저당 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2022.04.13 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.06 라오미 명의로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당 840,000,000원이 말소기준입니다. 그 이후 접수된 2025.05.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 현재 49%, 다음은 34%·24%
감정가는 1,045,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 512,050,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 358,435,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 250,904,499원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 512,050,000원 | 504,529,500원 | 335,470,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 358,435,000원 | 352,616,910원 | 487,383,090원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 250,904,499원 | 246,591,836원 | 593,408,164원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 농협은행주식회사의 미배당액은 335,470,500원 → 487,383,090원 → 593,408,164원으로 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권자의 미배당 증가를 매수인이 추가로 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,520,500원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 840,000,000원 | 504,529,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 840,000,000원 중 504,529,500원이 배당되고 335,470,500원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 실물 상태 — 232호만 따로 봐서는 안 된다
감정평가 기준시점인 2025.06.11 현재 232호는 인접한 231호·233호·234호·234-1호와 경계벽 구분 없이 하나의 동일 영업장으로 이용되고 있었습니다. 이용 용도는 근린생활시설, 상호는 본다빈치뮤지엄Ⅱ(특별전시장)이며 기준시점 현재 휴관 중으로 조사됐습니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 별도등기로 존재한다고 기재돼 있습니다. 이 부분은 단순히 근저당 말소 여부만 확인하고 끝낼 항목이 아니라, 입찰 전에 해당 별도등기 내용을 원문으로 대조해야 하는 확인사항입니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화MTV거북섬 북서측 인근. 근린생활시설·오피스텔·숙박시설·수변공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 232호. 공동 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측 약 20미터 내외 포장도로, 동측 약 15미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 232호 독립성 확인. 231·233·234·234-1호와 경계벽 없이 통합 사용된 상태이므로 현장에서 232호의 경계와 원상복원 가능 상태를 확인합니다.
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기가 매각 후 이용에 어떤 영향을 주는지 등기 원문과 매각조건을 대조합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 영업장 점유 주체를 확인합니다.
- 49% 착시 경계. 512,050,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 별도 실거래 시세 대비 할인율로 해석하지 않습니다.
- 신청채권 확인. 농협은행주식회사의 청구액은 719,823,637원이고 근저당 채권최고액은 840,000,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 예상치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 독립사용 가능성
이 물건의 권리 뼈대는 비교적 명확합니다. 2022.05.06 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 1,045,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 512,050,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격 숫자 하나로 내리기는 어렵습니다. 232호가 인접 네 호실과 경계 없이 하나의 특별전시장으로 사용되고 있고, 대지권 목적 토지에는 별도등기가 존재합니다. 감정평가상 원상복원이 가능한 일시적 상태로 보인다는 설명은 있지만, 실제 232호를 독립된 근린시설로 사용할 수 있는 상태인지 확인하는 절차가 먼저입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 실물·이용상태 확인 부담이 큰 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
