인천지방법원 2025타경514762. 부평구 부평동 엠타워7 12층 1209호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이호정은 2020.12.21. 매매로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 188,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다.
임차인 이현진은 임대차계약일 2021.05.27., 확정일자 2021.05.28., 전입·점유개시 2021.08.13.이고 보증금은 227,000,000원입니다. 2023.09.14. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 말소기준인 2024.02.08. 케이뱅크 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-30 엠타워7 12층 1209호 · 도로명 인천광역시 부평구 부평대로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1209호 · 사용승인 2016.12.09. |
| 소유자 | 이호정 · 2020.12.21. 매매 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.02.08. 접수된 케이뱅크 가압류 25,033,877원입니다. 이후 한국씨티은행 가압류, 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이현진의 주택임차권등기는 2023.09.14.로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현진 | 제12층 제1209호 63.61㎡ 전부 | 2021.08.13. / 2021.05.28. | 227,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 실질 0원* |
이현진은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 회차 227,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,978,000원을 먼저 제외한 223,022,000원이 임차인에게 배당되어 룰상 3,978,000원이 미배당됩니다.
③ 가격구조 — 신건 227,000,000원, 할인 없음
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 227,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 제출된 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득 역시 227,000,000원입니다. 이 사건에서는 가격 메리트를 전체 평균 같은 값으로 추정하지 않고, 권리비용과 회차별 구조를 분리해 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 227,000,000원 | 3,978,000원 | 227,000,000원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 181,600,000원 | 48,742,400원 | 181,600,000원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 145,280,000원 | 84,553,920원 | 145,280,000원* |
* 실질취득은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 이현진 임차인에게 적용한 경우입니다. 확약 미적용 시에는 룰상 인수액을 별도로 더해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 이현진 보증금 | 227,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 25,033,877원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 15,657,896원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금의 룰상 부족분은 3,978,000원으로 매수인 인수 항목이지만, 말소동의 확약서 적용 시 이현진 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철 인천1호선 부평시장역 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 부평시장역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로와 접하고 남측 및 서측으로 세로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2016.12.09.이고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 직접 의존합니다. 적용 대상이 이현진 임차권인지와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당요구·임차권 상태 확인. 이현진은 배당요구가 있고 대항력·우선변제권이 모두 있는 임차인이므로, 배당 및 임차권 말소 진행 상태를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단하지 않기. 확약이 적용되지 않는다면 1회 유찰 시 룰상 인수액 48,742,400원, 2회 유찰 시 84,553,920원으로 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
- 세금·배당 변동 확인. 부평구 압류가 있으며 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 현황·점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 227,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선 전형적인 인수형 사건입니다. 현재 매각가를 가정해도 집행비용 때문에 임차인에게 3,978,000원이 미배당되고, 원칙적으로는 그 부족분이 매수인에게 남습니다. 유찰될수록 룰상 인수액도 커집니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 이현진 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 신건의 실질취득은 227,000,000원으로 봅니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리상 핵심은 가격 할인 여부가 아니라 확약서가 실제로 해당 임차권을 완전히 정리하는지 확인하는 것입니다.
