인천지방법원 2025타경514802. 인천 미추홀구 용현동 신안래미안 3층 301호, 74.4㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권 있음”이 아니라 임차권의 대항력과 말소동의 확약을 함께 보는 것입니다. 김누리는 임대차계약일 2021.05.05, 확정일자 2021.06.03, 주민등록·점유개시일 2021.06.22이고 보증금은 178,000,000원입니다. 이후 2023.07.25 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
현재 말소기준권리는 2025.06.18 안산시 압류입니다. 임차인의 주민등록·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가 176,000,000원에서 배당되지 못한 5,264,000원은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 이 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-25 신안래미안 3층 301호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 토금북로17번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 74.4㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김대민 · 2021.07.19 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심
2012.09.24 설정된 우리은행 근저당권 126,000,000원은 2021.06.23 이미 말소됐고, 2022.11.30 국의 압류 역시 2023.04.04 해제되어 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준권리는 2025.06.18 안산시 압류이고, 이후 2026.02.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 김누리 3층 301호 74.4㎡ · 주거 | 178,000,000원 | 전입·점유 2021.06.22 확정 2021.06.03 배당요구 2023.07.25 | 대항력 有 우선변제 有 보증승계 아님 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 176,000,000원은 178,000,000원의 98.9%
신안래미안 74.4㎡ 실거래 표본은 3건이며 모두 2021.07, 3층, 178,000,000원입니다. 실거래 평균·최저·최고와 최신 거래가 모두 178,000,000원이고, 현재 최저매각가 176,000,000원은 최근12개월 평균 기준 98.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 74.4㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2021.07 | 74.4㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2021.07 | 74.4㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 평균 | 74.4㎡ | 3건 | 178,000,000원 |
확약 반영 실질취득액은 현재 최저가와 같은 176,000,000원입니다. 이는 실거래 평균·최신 거래 178,000,000원보다 아래이기는 하지만 비율상 98.9%로 차이가 작습니다. 특히 거래표본의 거래월이 모두 2021.07이므로, 이 가격만으로 현재 시점의 강한 할인 매물이라고 판단하기보다는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김누리 보증금 | 178,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김누리 보증금 부족분은 5,264,000원으로 매수인 인수액이 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 176,000,000원 | 5,264,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 140,800,000원 | 39,971,200원 | 0원 | 140,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 112,640,000원 | 67,736,960원 | 0원 | 112,640,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커지지만, 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 확약 반영 기준에서는 각 회차의 실질취득액이 매각가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택이며 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 감정평가상 숭의역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 동 유형의 주거용 건물 밀집지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 숭의역이 있어 대중교통 편익은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,773,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 3건이고 모두 2021.07, 178,000,000원으로 동일합니다. 현재 가격 판단에는 거래 시점을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다. 해당 임차권의 말소 조건과 이행 주체를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 김누리의 주민등록·점유개시 2021.06.22는 말소기준권리 2025.06.18보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수 문제가 발생하는 선순위 임차권입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 176,000,000원은 실거래 평균·최신 거래 178,000,000원의 98.9%입니다. 가격 차이가 크지 않습니다.
- 거래 시점 확인. 제시된 실거래 3건의 거래월은 모두 2021.07입니다. 매각기일 2026.09.07과 시차가 있으므로 주변 거래를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 재검토. 현재 가정에서는 임차인에게 172,736,000원이 배당되고 5,264,000원이 부족합니다. 확약 적용 전후를 분리해서 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건은 등기만 보면 대항력 있는 김누리의 보증금 178,000,000원이 가장 큰 변수입니다. 현재 매각가 176,000,000원에서는 배당표상 5,264,000원이 부족해 원칙적으로 매수인 인수가 생깁니다. 하지만 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 확약 반영 후 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 176,000,000원이고, 실거래 평균·최신 거래 178,000,000원의 98.9%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아지지만 가격 차이는 크지 않고, 실거래 표본도 모두 2021.07입니다. 권리의 승부처는 확약서 원본 확인, 가격의 승부처는 176,000,000원이 실제 현재 시세에서 충분한 할인인지 검증하는 것입니다.
