인천지방법원 2025타경514906. 플로채 106동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박재오는 2021년 12월 7일 매매로 취득했고 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2021년 11월 5일 전입·점유를 갖춘 임차인 박은송과 2022년 11월 24일 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다.

임차인 박은송은 2021년 9월 17일 임대차계약, 2021년 10월 7일 확정일자, 2021년 11월 5일 주민등록 및 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류 2022년 11월 24일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 170,000,000원으로 최저가 162,000,000원보다 큽니다. 원칙적인 배당 계산만 적용하면 미배당액 11,068,000원이 매수인에게 남는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 있지만 확약이 핵심

현 소유자 박재오의 소유권이전은 2021년 12월 7일이고, 임차인 박은송의 전입·점유는 그보다 앞선 2021년 11월 5일입니다. 이후 2022년 11월 24일 주택도시보증공사가 1,070,000,000원 가압류를 설정했고, 이것이 현재 분석상 말소기준입니다. 그 뒤 국세 압류, 인천광역시 서구 압류, 2025년 12월 23일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박은송의 주택임차권등기는 2023년 12월 6일 등기됐지만, 대항력 판단은 등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유 시점을 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원

실제 임차인은 1명입니다. 박은송은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있고, 보증금 170,000,000원을 한 번만 반영합니다. 배당요구도 이루어졌습니다.

③ 시세 비교 — 권리가 아니라 가격에서 탈락

플로채는 총 124세대, 사용승인일은 2014년 12월 23일입니다. 비교 대상 전용면적은 48.7㎡로 일치합니다. 전체 12건 평균 119,749,166원보다도 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 108,663,333원, 최신 거래는 2026년 3월 108,990,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득가 162,000,000원은 최근 12개월 평균의 149.1%입니다. 즉 최근 시세보다 약 49% 높은 수준이므로 “경매라 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가를 할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

배당 산식만 보면 임차보증금 중 11,068,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 총 부담 계산을 분리해서 봐야 한다

확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 제공된 시나리오에서도 162,000,000원 회차의 룰상 인수액은 11,068,000원, 129,600,000원 회차는 43,014,400원, 103,680,000원 회차는 68,571,520원으로 늘어납니다. 다만 이 사건은 확약이 있으므로 박은송에 관한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적 비교 대상은 48.7㎡입니다.
• 입지. 문곡고등학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 중 4층, 사용승인일은 2014.12.23입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 5필지 일단지의 사다리형 평지이며 공동주택용 건부지로 이용 중이고, 남동측으로 폭 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 124세대 규모이고 최근 거래 추세가 -12.0%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회이며, 최근 12개월 시세보다 현재 최저가가 크게 높아 가격대별 매수층이 제한될 가능성을 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 말소동의 확약서가 실제로 을구 6번 박은송 주택임차권에 적용되는지 원본 문구와 제출 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 108,663,333원, 최신 거래 108,990,000원과 비교하면 현재 실질취득 162,000,000원은 높습니다. 최저가만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세. 최근 거래가 과거 대비 -12.0% 흐름이므로 과거 전체 평균 119,749,166원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
• 명도·점유. 실제 임차인 박은송이 확인되어 있으므로 말소동의와 별개로 현재 점유상태와 인도절차를 확인해야 합니다.
• 세금·비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 전혀 다른 문제다

이 사건은 첫인상만 보면 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수형 물건입니다. 실제 배당 산식도 현재 최저가에서 11,068,000원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박은송에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그래서 실질취득은 최저가와 동일한 162,000,000원입니다.

그럼에도 투자 매력은 낮습니다. 최근 12개월 평균이 108,663,333원이고 최신 거래가 108,990,000원인데 실질취득은 162,000,000원입니다. 최근 평균의 149.1%이며, 최근 추세도 -12.0%입니다. 권리 문제는 확약으로 정리되지만, 가격은 정리되지 않습니다. 현재 회차에서의 핵심 결론은 “인수 위험 완화, 가격 메리트 없음”입니다.