수원지방법원 2025타경646. 광명시 하안동 현대테라타워광명 15층 1510호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터, 현 (주)우룡건설)이고, 집합건축물대장상 용도 역시 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 서완석은 2024.01.02. 거래가액 934,574,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했습니다.
그 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.06.05. 임의경매개시결정과 광명시 압류, 2025.11.19. 추가 광명시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 660,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 15층 1510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터, 현 (주)우룡건설) |
| 소유자 | 서완석 (2024.01.02. 거래가액 934,574,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 944,000,000원 / 660,800,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준 | 2024.01.02. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 청구액 | 673,695,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.01.26. 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.01.02. 서완석 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 55번 국민은행 근저당이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 임의경매개시결정과 광명시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유 법인 2곳, 대항력은 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)우룡토건 | 1510호 | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)우룡건설 | 1510호 | 2025.03.13 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 점유자는 2곳입니다. 두 법인의 전입일은 각각 2025.03.13.과 2025.03.17.로, 말소기준일 2024.01.02.보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력이 없고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 (주)우룡토건의 보증금은 확인이 필요합니다.
③ 회차별 가격·미배당 구조
현재 회차는 감정가 944,000,000원의 70%인 660,800,000원입니다. 매각대금에서 집행비용 9,008,000원을 제외하면 국민은행에 651,792,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 128,208,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 미회수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 660,800,000원 | 651,792,000원 | 128,208,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 462,560,000원 | 455,534,400원 | 324,465,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 323,792,000원 | 318,458,912원 | 461,541,088원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 660,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,008,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 651,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 780,000,000원 중 651,792,000원이 배당되고 128,208,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 현 점유자는 (주)우룡건설입니다.
- 주위환경. 가림초등학교 북서측 인근으로 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 지하 5층·지상 16층 건물의 15층 1510호이며, 급배수·위생설비·소화전·승객 및 화물용 승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측 중로, 북서측 소로의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 4,977,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. (주)우룡건설과 (주)우룡토건의 실제 점유범위와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 확인. (주)우룡토건의 보증금은 확인이 필요합니다. 대항력은 없지만 계약관계 확인은 명도 협의에 중요합니다.
- 공장·지식산업센터 용도. 주거용 부동산과 달리 실수요·임대수요·업종 제한·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 현재 가격. 감정가 944,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 660,800,000원입니다. 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 국민은행 미배당 128,208,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 판단”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 광명시 압류는 소멸합니다. 실제 점유 법인 2곳도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 660,800,000원이 적정한지는 권리분석만으로 결론낼 수 없습니다. 공장(지식산업센터) 용도 특성상 주거용보다 매수층과 환금성이 제한될 수 있고, 점유 법인 2곳의 명도 및 실제 임대관계도 확인해야 합니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
