* 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 실제 말소 조건과 효력 범위는 확약서 원문 확인이 필요합니다.
인천지방법원 2025타경514980. 부평구 갈산동 6-7, 도로명 새갈로 43의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 109,000,000원이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 90,000,000원입니다. 현재 소유자는 최완식으로 2020.09.24. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다.
등기부의 오래된 근저당·압류·가압류와 2010년 경매 관련 권리는 이미 말소됐습니다. 지금 남아 있는 핵심 권리는 2024.08.20. 등기된 주택임차권과 2025.12.23.의 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.12.23. 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 선순위 권리로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 6-7 4층401호 · 도로명주소 인천광역시 부평구 새갈로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 4층 401호 39.67㎡ 전부 |
| 소유자 | 최완식 (2020.09.24. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2025.12.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.20. 을구 9번 주택임차권은 전입일 2020.09.03., 확정일자 2020.08.20., 점유개시일 2020.09.03.으로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 따라서 등기 자체만 놓고 보면 매수인이 가볍게 넘길 권리가 아닙니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 성명 / 기관 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김희성 | 90,000,000원 | 2020.09.03. | 2020.08.20. | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 보증채권 승계 |
| 보증기관 | 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 임차권 승계 관계 | 2020.08.20. | 선순위 임차권 | 배당요구 | 보증기관 |
두 행은 서로 다른 보증금을 뜻하지 않습니다. 동일 임대차보증금 반환채권의 실제 임차인과 보증기관 승계 관계를 구분해 표시한 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,326,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,674,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 충족되고 잔여 16,674,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부평북초등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이고 위생·급배수·난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 외관 표시. 건물 외벽에는 ‘삼호빌라’로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 9번 임차권의 말소 조건, 배당 부족 시 처리, 말소 신청 주체와 시점을 직접 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김희성과 주택도시보증공사는 동일 90,000,000원 보증금 반환채권의 임차인·보증기관 관계입니다.
- 신건 배당. 현재 109,000,000원 기준으로는 HUG 청구 90,000,000원이 전액 충족되는 계산입니다.
- 유찰 시나리오. 87,200,000원에서는 4,769,600원, 69,760,000원에서는 21,895,680원의 미배당이 발생합니다.
- 실제 인수액. 회차별 계산상 0원이지만, 선순위 임차권이 존재하는 만큼 확약서가 미배당까지 커버하는지 확인하기 전에는 ‘무조건 인수 없음’으로 단정하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 전입·점유개시가 2020.09.03.로 기재된 실제 임차인 김희성의 현 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장으로 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으면 현재 예상배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 확약서의 조건이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 신건 최저가 109,000,000원에 매수인 인수 0원으로 계산되는 물건입니다. 하지만 권리의 순서를 보면 2024.08.20. 선순위 주택임차권이 2025.12.23. 말소기준보다 먼저 존재합니다. 실제 임차인은 김희성 1명이고 보증금은 90,000,000원이며, HUG는 보증기관으로 그 반환채권을 승계한 구조입니다.
현재 가격에서는 HUG 청구액 90,000,000원이 전액 배당되어 계산상 인수 문제가 드러나지 않습니다. 문제는 유찰입니다. 1회 유찰부터 미배당이 생기는데도 회차별 계산은 인수액을 계속 0원으로 두고 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “HUG라 안전하다”가 아니라, “HUG 말소동의 확약서가 배당 부족 상황에서도 을구 9번 임차권을 확실히 말소시키는지 확인해야 한다”입니다. 그 원문이 확인되면 현재 회차의 권리구조는 상당히 단순해지지만, 확인 전에는 선순위 임차권을 무시하면 안 됩니다.
