인천지방법원 2025타경515014. 인천 부평구 십정동 미래아트빌 비동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 동신우이며 2022.10.31. 매매로 205,000,000원에 취득했습니다. 이번 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 장근홍의 주택임차권입니다. 전입·점유가 2022.07.22.로 말소기준인 2023.08.08. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다.
원칙만 적용하면 보증금 204,000,000원이 신건 매각대금 186,000,000원보다 큽니다. 집행비용 3,404,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 182,596,000원이 배당되므로, 미배당 보증금은 21,404,000원입니다. 이런 대항력 인수형은 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 실제로 1회 유찰 시 룰상 인수액은 58,083,200원, 2회 유찰 시 87,426,560원으로 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515014 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 414-13 미래아트빌 비동 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 백범로456번길 10-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공동주택으로 이용 중 · 다세대주택 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 4층 401호 · 임차권 범위 69.02㎡ 전부 |
| 소유자 | 동신우 · 2022.10.31. 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.08.08. 국민건강보험공단 압류입니다. 장근홍은 2022.06.30. 임대차계약 및 확정일자를 받고 2022.07.22. 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 선행하는 대항력 임차인입니다. 이후 케이비손해보험 가압류, 삼성카드 가압류, 부평구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.08.08. 등기된 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있으나, 보증금 미배당분의 승계 문제가 별도로 발생하는 구조입니다. 이 승계 문제를 이번 사건에서는 제출된 말소동의 확약서가 해소합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장근홍 | 4층 401호 69.02㎡ 전부 | 2022.07.22 / 2022.06.30 | 204,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 확약 반영 인수 0 |
장근홍은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니므로 보증금 204,000,000원을 그대로 해당 임차인의 보증금으로 봅니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저가가 모두 186,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 수치가 제시되어 있지 않으므로 186,000,000원이 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 권리상 확약으로 실질 인수가 0원이 되더라도 그것만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
등기상 소유권 거래가액은 2019.12.09. 132,000,000원, 2022.02.17. 205,000,000원, 2022.10.31. 205,000,000원이 확인됩니다. 다만 이는 현재 시장의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 아니므로 이번 입찰가의 시세 판단 기준으로 직접 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 장근홍 보증금 | 204,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비손해보험 | 162,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 18,717,163원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 186,000,000원 가정에서 임차인 장근홍에게 182,596,000원이 배당되고, 원칙상 부족분 21,404,000원이 발생합니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 경인선 동암역 남서측 인근으로 공동주택·아파트·단독주택·공원·학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경인선 동암역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 4층 401호이며 기본 난방·위생·급배수·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 반영된다는 점에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 장근홍의 을구 13번 주택임차권등기가 매각 이후 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 시 금액 재계산. 신건은 21,404,000원, 1회 유찰 시 58,083,200원, 2회 유찰 시 87,426,560원의 룰상 인수액이 발생합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래를 별도로 확인하기 전에는 186,000,000원을 싸다고 판단하지 마세요.
- 점유·인도 확인. 공동주택으로 이용 중이고 임차권 범위가 401호 전부로 등기되어 있으므로 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 까다로운 물건입니다. 장근홍의 전입·점유는 2022.07.22.로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 204,000,000원으로 신건 최저가 186,000,000원을 웃돕니다. 확약이 없다면 유찰될수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 주된 인수위험은 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 권리의 핵심은 “선순위 임차인이 있다”에서 끝나는 것이 아니라 “그 임차권에 대한 확약이 실제로 완결되는가”입니다. 다만 현재 시세를 판단할 실거래 자료가 없으므로 가격은 별도 검증이 필요합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 판단 유보. 이것이 이 사건의 결론입니다.
