인천지방법원 2025타경515084. 경서동 베스트프랜디 101동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 2021년 3월 8일 문승찬 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 주식회사신성이엔지의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국세·지방세 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인 이용운입니다. 이용운은 2020년 12월 18일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020년 11월 16일로, 말소기준인 2021년 3월 8일보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 임차인이고 보증금은 216,000,000원입니다. 현재 신건 가격 238,000,000원에서는 배당표상 보증금 전액이 배당되므로 미배당 인수 자체가 발생하지 않습니다. 더 낮은 가격에서 원칙상 미배당이 생길 수 있지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 731-10 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 401호 · 79.2㎡ |
| 소유자 | 문승찬 (2021.03.08 매매, 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.08 주식회사신성이엔지 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준권리는 2021년 3월 8일 설정된 주식회사신성이엔지 근저당권입니다. 그 이후 등록된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이용운의 전입·점유는 2020년 12월 18일로 말소기준보다 빠르므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 이용운은 확정일자도 갖고 배당요구를 했으며, 보증금 216,000,000원이 현재 가정 매각가에서는 전액 우선배당됩니다.
| 임차관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용운 | 2020.12.18 | 216,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 임차권등기 말소동의 확약 반영 |
| 강천석 | 2025.03.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 확인상 승계 없음 전입이 말소기준 이후 |
② 시세 비교 — 2.38억은 확인 실거래보다 44.2% 높다
베스트프랜디는 12세대 규모이고 사용승인일은 2009년 4월 6일입니다. 확인되는 거래는 2021년 6월 전용 82.14㎡, 3층의 165,000,000원 1건입니다. 본건의 감정가·최저가 238,000,000원은 이 금액의 144.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 82.14㎡ | 3 | 165,000,000원 |
확인 실거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021년 6월이라 가격판단의 표본은 제한적입니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인 거래가보다 73,000,000원 높고, 비율로는 144.2%입니다. 따라서 전체 권리구조가 정리된다는 이유만으로 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,132,000원 |
| 1. 임차인 이용운 보증금 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신성이엔지 | 200,000,000원 | 17,868,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 8,048,830원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 이용운 보증금 216,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사신성이엔지에는 17,868,000원만 배당됩니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당순서와 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2009.04.06입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 북동측 인근. 주위는 동유형 다세대주택과 근린생활시설이 주를 이루는 정비된 주택지대이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,428,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 확인 거래 표본이 1건에 그쳐, 매도가격 산정 시 대단지 공동주택보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이용운 임차권등기와 관련한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건상 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 강천석 점유관계 확인. 2025.03.25 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유·명도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 실질취득 238,000,000원은 확인 실거래 165,000,000원의 144.2%이므로, 신건 가격 자체에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2021.06의 1건이므로 최근 현장 매매호가와 추가 실거래를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 낮아졌지만, 가격은 아직 높다”
이 사건의 가장 큰 권리문제는 보증금 216,000,000원의 대항력 임차인 이용운입니다. 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이용운 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약은 이용운에게만 적용되고, 다른 점유관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
가격은 별개입니다. 현재 신건 실질취득액 238,000,000원은 확인 실거래 165,000,000원의 144.2%입니다. 거래 표본이 1건으로 제한적이라는 점을 감안해도, 이 수치만으로는 현재 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다. 12세대 다세대라는 환금성 특성, 세금 압류 다수, 임차권 확약 원문 확인 필요성까지 겹칩니다. 권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
