인천지방법원 2025타경515152. 인천 서구 마전동 드림파크7차 3층 303호, 전유면적 75.14㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 240,000,000원입니다. 임차인 최유정은 2021.10.12 확정일자를 받고, 2021.11.19 점유를 개시했으며, 2021.11.22 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2022.12.09 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조라 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가는 203,000,000원입니다. 그러나 예상배당에서는 집행비용 3,642,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 199,358,000원이 배당되고, 보증금 잔액 40,642,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가면 매수인 인수액이 커지므로 최저가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 이어지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1026-1 드림파크7차 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전유 75.14㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 3층 |
| 사용승인 | 2012.03.08 |
| 소유자 | 김문갑 (2021.12.14. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2022.12.09 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 국·수원시·시흥시 압류, 강제경매개시결정, 2024.01.16 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차인의 권리까지 후순위로 볼 수는 없습니다. 최유정의 점유·전입·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최유정 | 3층 303호 75.14㎡ 전부 | 240,000,000원 | 2021.11.22 / 2021.10.12 | 대항력 有 우선변제 | 40,642,000원 예상 |
최유정은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 240,000,000원 중 199,358,000원이 배당되고 40,642,000원이 남습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액이 더 줄 수 있어 인수액이 현재 계산보다 커질 가능성도 점검해야 합니다.
③ 가격 비교 — 84.6% 할인처럼 보여도 실질취득은 시세 수준
확인되는 동일면적 실거래는 2021.12 전용 75.14㎡ 3층 240,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가는 203,000,000원으로 이 거래가의 84.6%입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 이 84.6%를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 40,642,000원 | 최저가가 낮아 보여도 인수 발생 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 80,673,600원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 112,698,880원 | 최저가 하락이 실질 할인으로 연결되지 않음 |
즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담으로 이동하는 구조입니다. 권리분석상 가격 기준점은 현재 최저가 203,000,000원이 아니라 임차보증금 240,000,000원 안팎의 실질취득입니다. 실거래 표본도 240,000,000원이므로 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 최유정 보증금 | 240,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차인 미배당액 40,642,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 다세대주택이며, 5층 건물의 3층 303호입니다. 사용승인일은 2012.03.08입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 마전역 남측 인근으로, 주변은 유사 공동주택이 주로 형성된 지역입니다.
- 교통. 간선도로에 근접하고 차량 접근이 무난하며 지하철역이 인근에 있어 제반 교통사정이 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 노폭 약 8~10미터 소로각지 상태이며 토지는 평탄한 공동주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·성장관리권역이며, 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 거래표본. 드림파크7차는 12세대이며 확인되는 동일면적 실거래는 2021.12의 240,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 203,000,000원이 실거래의 84.6%라고 해서 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 보증금 240,000,000원 안팎을 기준으로 보세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기와 미배당 보증금까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국민건강보험공단·국·수원시·시흥시 압류가 있고, 당해세가 있으면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
- 유찰만 기다리는 전략 주의. 1회 유찰 시 예상 인수 80,673,600원, 2회 유찰 시 112,698,880원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 실질취득이 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점 및 보증금 반환 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 배당순위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.03억 낙찰”이 아니라 “2.4억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 203,000,000원, 실거래 240,000,000원이라 할인된 신건처럼 보입니다. 하지만 권리관계를 넣는 순간 결론이 바뀝니다. 최유정의 보증금은 240,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 예상배당에서도 40,642,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되고, 유찰될수록 이 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 대항력 인수형입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 실질취득이 실거래 240,000,000원과 같은 수준이고, 세금 압류와 확약서 범위 확인도 남아 있어 가격 메리트보다 권리 확인이 우선인 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
