수원지방법원 2025타경655. 안산시 상록구 부곡동 백두파크빌 1층 101호, 전용 75.06㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김용주 씨 지분 5분의 3, 하태희 씨 지분 5분의 2이고, 2024년 7월 19일 상속을 원인으로 2025년 7월 1일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 경매의 말소기준은 2012년 3월 30일 설정된 우리은행 근저당권 86,400,000원이며, 2025년 7월 21일 같은 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 152,000,000원의 70%인 106,400,000원까지 내려왔습니다. 같은 건물·동일 면적의 최신 확인 거래는 2024년 4월 123,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 123,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준의 86.5%입니다. 다만 최신 거래는 이전 2022년 거래 128,000,000원보다 낮아, 최근 가격 추세가 -3.9%인 하락 흐름이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 673-14 백두파크빌 1층 101호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 성호로16안길 12-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.06㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 김용주 지분 5분의 3 · 하태희 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 52,880,031원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.30. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 86,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 인수액은 0원
확인된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 말소기준은 2012년 우리은행 근저당으로, 그 실행을 위한 2025년 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 13.5% 여유, 하지만 하락 추세
백두파크빌(673-14)은 총 8세대, 사용승인일은 2002.05.14이고, 대상 면적 75.06㎡와 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 최신 거래가 가장 우선적인 비교 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 75.06㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2022.03 | 75.06㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.06㎡ | 1건 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.06㎡ | 2건 | 125,500,000원 |
현재 최저가 106,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 123,000,000원의 86.5%입니다. 금액 차이는 16,600,000원입니다. 전체 평균 125,500,000원과 비교하면 최저가는 84.8%지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,710,400원 |
현재 최저가 106,400,000원 가정에서는 집행비용 2,289,600원과 우리은행 근저당 86,400,000원이 배당되고 소유자 잔여가 17,710,400원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 106,400,000원 | 86,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 13,660,640원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 35,602,448원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 2회 유찰 시 근저당 채권최고액 기준 미배당이 13,660,640원, 3회 유찰 시 35,602,448원으로 커집니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이지 매수인에게 자동 승계되는 금액으로 계산된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수 및 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 274.0㎡, 공시지가 1,529,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 대상 면적과 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 106,400,000원은 최신 거래 123,000,000원의 86.5%입니다. 단순히 감정가 152,000,000원 대비 70%라는 이유보다 최신 실거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.9%이므로, 최신 실거래와 동일한 수준까지 공격적으로 올려 쓰기보다 가격 하락 가능성을 감안해야 합니다.
- 1층 특성. 대상은 4층 건물의 1층 101호이고 비교 거래는 2층·3층입니다. 층 차이에 따른 개별 가격 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대로 거래량이 많지 않습니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층도 함께 고려해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 여지는 있지만, 아파트식 환금성을 기대하면 안 된다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 한 차례 유찰된 최저가 106,400,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 123,000,000원보다 낮습니다. 현재 기준으로는 최근 시세의 86.5%라 가격 여지가 있습니다.
하지만 최근 거래 추세는 -3.9%이고, 이 건물은 총 8세대에 동일면적 확인 거래도 2건뿐입니다. 게다가 임대관계가 미상이라 점유 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 복잡해서 피해야 할 물건”은 아니지만, 소규모 다세대의 환금성과 하락 추세를 감안해 충분한 가격 안전마진을 확보해야 하는 물건입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 여유, 승부처는 점유 확인과 환금성입니다.
